仲介公司隱瞞凶宅資訊致買受人受有損害時，應免連帶賠償責任（臺灣高等法院99年上字第516號判決）

　臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　99年度上字第516號
　上　訴　人　張○英
　　　　　　　李○清
　共　　　同
　訴訟代理人　高○誠律師
　　　　　　　許○○律師
　　　　　　　劉○嫻律師
　　　　　　　黃○田律師
　被 上訴 人　威○不動產仲介經紀有限公司
　法定代理人　羅○○
　訴訟代理人　蘇美妃律師
　被 上訴 人　泛○不動產仲介經紀股份有限公司
　法定代理人　王○漲
　訴訟代理人　邱○智
　被 上訴 人　黃○慧

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年3月26日臺灣板橋地方法院98年度訴字第2687號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，經本院於101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原判決除減縮部分外，關於駁回上訴人張○英後開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹仟肆佰陸拾捌元及自民國九十八年十二月十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人威○不動產仲介經紀有限公司應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹仟肆佰陸拾捌元及自民國九十八年十二月十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前兩項之任一被上訴人為給付，於其給付範圍內，他被上訴人同免給付責任。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人黃○慧、威○不動產仲介經紀有限公司連帶負擔十分之七，上訴人李○清負擔十分之二，餘由上訴人張○英負擔。

　　事實及理由

一、上訴人在原審起訴，原聲明請求：(一)被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）148萬3,498元本息；(二)被上訴人應連帶給付上訴人李○清30萬元本息。嗣在本院減縮聲明為：(一)被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元本息，應給付上訴人李○清30萬元本息；(二)被上訴人威○不動產仲介經紀有限公司（下稱威○公司）、泛○不動產仲介經紀股份有限公司（下稱泛○公司）應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元本息，應連帶給付上訴人李○清30萬元本息；(三)前兩項之任一被上訴人為給付，於其給付範圍內，他被上訴人同免責任（上訴人請求追加被告沈○財給付部分，本院另以裁定駁回，茲不贅述）。經核上開訴之減縮，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款之規定， 程序上應予准許。又被上訴人泛○公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。合先敘明。

二、上訴人主張：上訴人張○英經由○世紀不動產○○公園加盟店即被上訴人威○公司之仲介，於民國（下同）98年7月5日與被上訴人黃○慧（由沈○財代理）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由張○英以總價金 667萬元，向黃○慧買受門牌號新北市○○區○○路90巷32弄14號5樓房屋所有權全部及所坐落台北縣○○市○○段604地號土地所有權應有部分15分之1（下稱系爭房地）。惟張○英於買受後，始發現系爭房屋原有附屬建物即屋頂加蓋?皮屋，曾於95年9月28日發生火災，造成前屋主3人死亡，經向臺北縣（現已改制為新北市，下同）政府消防局查證後，該局核發之「火災證明書」內載明火災發生地點即為系爭房屋，是系爭房屋係屬「凶宅」，然黃○慧及受任仲介之威○公司均未告知系爭房屋有上開瑕疵存在，而泛○公司對其加盟店威○公司亦未盡監督之責，違反公平交易法第24條之規定。又因系爭房屋為凶宅之故，張○英不堪居住品質不佳及心理負荷，於98年8月29日充分告知系爭房屋之瑕疵後，將系爭房地以總價550萬元出賣予訴外人張○松。張○英因系爭房屋之瑕疵，受有損害共計148萬1,755元（包含買賣差價及支出之費用共計141萬1,468元、及利息損失7萬0,287元），黃○慧依民法第360條規定，應負物之瑕疵擔保之賠償責任；又泛○公司授權威○公司使用「○世紀不動產」之服務標章，足認其已表示以代理權授與威○公司，是泛○公司對於張○英應負授權人責任，而泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務，所提供之服務亦不符合專業水準之合理期待，致張○英以不合理價格買受系爭房地，應依民法第544條、消費者保護法第7條第3項規定負損害賠償責任；退步言之，若認張○英係與威○公司簽訂不動產買賣仲介合約，而與泛○公司間並無直接委任關係，則威○公司依民法第544條、第184條第1項前段及消費者保護法第7條第3項規定，對於張○英應負損害賠償責任，而泛○公司依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第184條第2項規定，應與威○公司負連帶賠償責任。
又張○英之配偶即上訴人李○清於98年7月27日得知系爭房屋為凶宅後，精神大受打擊，經醫師診斷為「焦慮狀態」，因而受有醫療費用損害及非財產上之損害共計30萬元（包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210元），黃○慧、泛○公司、威○公司依民法第227條之1、第193條第1項及第195條第1項前段規定，應負賠償責任等情，爰求為判命：黃○慧應給付張○英148萬1,755元本息、給付李○清30萬元本息；威○公司、泛○公司應連帶給付張○英148萬1,755元本息、連帶給付李○清30萬元本息；上開任一債務人為給付者，於其給付範圍內，他債務人同免責任之判決。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決除減縮部分外廢棄。(二)被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元、給付上訴人李○清30萬元，及均自起訴狀送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)被上訴人威○公司、泛○公司應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元、連帶給付上訴人李○清30萬元，及均自起訴狀送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。(四)上開(二)、(三)項中之任一被上訴人為給付者，於其給付範圍內，他被上訴人同免責任。(五)願供擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人黃○慧以：伊於93年間曾遭嚴重車禍，導致記憶失調，無法正常工作，本件係遭他人利用伊身罹重病精神恍惚所為，伊不知自己曾為系爭房地之所有權人，亦不認識沈○財，更未授權沈○財簽訂系爭買賣契約書等語。被上訴人威○公司以：系爭房地係由訴外人余威廉偕同沈○財出面，提出所有權人黃○慧之授權書，委託伊出售，經伊所屬人員核對授權書上印章與印鑑證明相符，嗣並由沈○財提出委託銷售及過戶所需一切文件，代理黃○慧與上訴人張○英簽訂系爭買賣契約書，伊居間仲介銷售系爭房屋之過程，並無任何違法疏失；伊受託銷售系爭房地後，除由所屬人員親自勘訪不動產現狀外，並上台灣凶宅網蒐詢，並無系爭房屋列為凶宅之資料，曾請鄰居幫忙介紹買主，亦無人提及系爭房屋曾發生非自然死亡之事，伊已善盡合理查證義務；黃○慧買受及出售系爭房屋時，其屋頂已無加蓋之?皮屋，且原有?皮屋並非系爭房屋之附屬建物，縱該?皮屋曾發生火災造成 3人死亡之事故，亦與系爭房屋無關，不得即指系爭房屋係為凶宅；張○英故意以極低價格轉售系爭房地，而要求伊賠償價差，並賠償簽約代書費等非必要之支出費用，顯非合理；又伊與上訴人李○清間並無委任契約關係，伊對於李○清亦無任何侵權行為，李○清不能證明其焦慮係因居住系爭房屋所引起，其請求伊賠償，亦屬無據等語。被上訴人泛○公司則以：系爭房屋不符凶宅定義，且其屋頂原有加蓋之?皮屋，並非該房屋之附屬建物；伊僅與威○公司間為加盟授權關係，伊僅授權威○公司使用服務標章及名稱，並未授權威○公司以伊名義從事仲介義務，上訴人與伊公司間並無契約關係，伊亦無侵權行為可言，上訴人請求伊賠償，自非有據等語，資為抗辯。均聲明求為判決：上訴駁回。

四、經查上訴人主張被上訴人泛○公司授權被上訴人威○公司使用「○世紀不動產○○公園加盟店」之服務標章及名稱；上訴人張○英經由「○世紀不動產○○公園加盟店」即威○公司之仲介，買受系爭房地，並由沈○財以被上訴人黃○慧之代理人名義，於98年7月5日與張○英簽訂系爭買賣契約書，約定由張○英以總價金667萬元向黃○慧買受系爭房地。又系爭房屋之屋頂原有加蓋?皮屋，曾於黃○慧取得系爭房屋所有權前之95年9月28日發生火災，造成屋內3人死亡。嗣上訴人張○英於98年8月29日經告知「頂樓加蓋部分於95年發生火災，有發生意外，有3人往生，頂樓加蓋部分已拆除」等情，將系爭房地以總價550萬元出賣予訴外人張煌松等事實，業據其提出系爭買賣契約書、授權書、火災新聞報導及不動產買賣契約書為證（見原審臺北地院卷44至49、52、64、67至77頁），並有○世紀不動產加盟特許授權契約書足按（見本院卷68、69頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

五、雖被上訴人黃○慧否認授權沈○財簽訂系爭買賣契約書，而將系爭房地出售予上訴人張○英，並以前揭情詞置辯。惟查，黃○慧於97年7月18日向訴外人楊基銘、楊○銘購買系爭房地，並於同年8月1日登記取得系爭房地之所有權；嗣黃○慧於98年7月5日由沈○財代理簽訂系爭買賣契約書，將其所有系爭房地出售予張○英，張○英並於同年月13日登記取得系爭房地所有權等情，業據上訴人提出土地及建物所有權狀、系爭買賣契約書為證（見原審臺北地院卷50、51、81、82頁），並經本院函請新北市中和地政事務所調取系爭房地移轉登記案卷核閱屬實（見本院卷183至200、218至236頁）。經核沈○財代理簽訂系爭買賣契約書時，已提出黃○慧之授權書，其內載明系爭房地並「授權事項：買賣房屋一切事宜及收受價款」（見原審臺北地院卷52頁），且黃○慧亦自認該紙授權書確係由其簽名並填寫姓名、住址屬實（見本院卷249頁背面至250頁）。
而其後辦理系爭房地所有權移轉登記時，亦據黃○慧提出印鑑證明（見本院卷229頁），該紙印鑑證明係由黃○慧本人持身分證於98年6月8日申請核發，業經本院函請台北市松山區戶政事務所查復屬實，有該所100年11月29日北市松戶資字第10031194400號函足按（見本院卷234頁），足見系爭房地確係出於黃○慧本人授權而出售予張○英。至黃○慧提出之診斷證明書，或記載：「因焦慮狀態導致失眠及身心失調」（見原審臺北地院卷85頁），或記載：「精神官能性憂鬱症、藥物成癮」，「於95年4月25日住院治療，當時有情緒憂鬱，意識混亂，濫用藥物，異常行為等症狀。95年5月20日出院。近來症狀不穩定，目前仍有情緒症狀，社會及職業功能受損，宜持續規則治療」（見原審板橋地院卷37頁），均不足證明其行為能力有喪失或不足之情形，其執此抗辯系爭房地買賣係遭他人利用其身罹重病精神恍惚所為云云，殊難憑取。

六、關於上訴人張○英請求賠償部分：
(一)關於上訴人張○英請求被上訴人黃○慧賠償部分：
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文；又買賣之物，缺乏出賣人所保證之品質者，買受人得請求不履行之損害賠償，亦為同法第360條所明定。
2.經查，沈○財代理黃○慧簽訂系爭買賣契約書時，於該契約書附件「不動產標的現況說明書」之第12項「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」乙欄，勾選「否」，業據上訴人提出該不動產標的現況說明書為證（見原審臺北地院卷49頁），自已擔保系爭房屋具有該保證之品質。惟查，系爭房屋之屋頂原有加蓋鐵皮屋，前於95年9月28日清晨4時許發生火災，致屋內3人（按：乃系爭房屋當時屋主楊○銘之妻周○萍、及子女楊○暄、楊○榛─見臺灣板橋地方法院檢察署95年度相字第1371號相驗卷宗）死亡，業如前述。而此一事故，業經前屋主告知，為黃○慧買受系爭房地時所知悉，亦有不動產標的現況說明書可按（見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第3097號偵查卷內不動產標的現況說明書）。上開鐵皮屋雖無法辦理登記，但係供系爭房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分；且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分，應屬系爭房屋之附屬建物；徵諸台北縣政府消防局核發火災證明書內載火災發生地點即為系爭房屋（見原審臺北地院卷66頁），益得明證。是系爭房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。準此，系爭房屋即不具備出賣人所保證之品質，出賣人黃○慧就該買賣標的物之瑕疵，應負擔保責任。是上訴人張○英自得依民法第360條規定，請求被上訴人黃○慧賠償損害。
3.上訴人張○英主張系爭房屋不具備出賣人所擔保之品質，致其以不相當之價格買受，且因不堪居住品質不佳及心理負荷，經告知瑕疵後，旋即於1個月後之98年8月29日，再將系爭房地以總價550萬元轉售予訴外人張煌松，其買受系爭房地時支出買賣價金及代書費用、仲介服務費、契稅及規費等共計674萬2,201元，出賣系爭房地時取得價金扣除代書費用、仲介服務費及相關稅費等共計533萬0,733元等情（見本院卷277頁背面），業據其提出系爭買賣契約書、代書各項收費標準、服務費用證明、統一發票、台北縣政府稅捐稽徵處中和分處98年契稅繳款書、麗○代書事務所收費明細表、所有權買賣移轉契約書、台北縣中和地政事務所規費徵收聯單、麗○代書結案分算表、不動產買賣契約書、收據、服務費用證明、證明書等為證（見原審臺北地院卷44至63、67至84頁，及本院卷283至303頁）。經核上訴人張○英買受、出賣系爭房地前後僅相隔短短1個月餘，其間房地產市場並無價格波動之特殊因素，該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致。又系爭房地若經黃○慧告知上開瑕疵，張○英即不可能購買，亦無須轉售，是其因買受、出賣房地所支出之稅費，均屬其因系爭瑕疵所受損害。是上訴人張○英就其所受上開差額之損害計141萬1,468元（其計算式為：6,742,201元-5,330,733元=1,411,468元），請求被上訴人黃○慧賠償部分，應屬有據。
4.雖上訴人張○英主張其就上開差額，另受有利息損失7萬0,287元云云（見本院卷278、279頁）。惟查，張○英就前項差額，已另請求自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息；此外復不能證明原有利用前項金額收取按年息5%計算利息之預定計劃，是其請求被上訴人黃○慧賠償利息損失7萬0,287元部分，難認有據。
(二)關於上訴人張○英請求被上訴人威○公司賠償部分：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項定有明文。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第544條之規定，請求居間人負賠償之責。
2.經查，被上訴人威○公司為上訴人張○英居間仲介，並受有報酬，業據張○英提出服務費用證明及統一發票為證（見原審臺北地院卷88、89頁），是彼二人間即成立居間契約，揆諸前揭說明，威○公司關於其媒介訂約之事項，應負有調查之義務。又系爭房屋前於95年9月28日清晨4時許發生火災，致屋內3人死亡之事實，既為當時報紙所刊載，業據張○英提出新聞報導為證（見原審臺北地院卷64頁）；復為當地里長所知悉，亦經證人即里長林○堅在臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第3○19號詐欺案偵查中證述屬實（見該偵查卷23頁），應屬不難查知。乃威○公司所屬仲介人員竟未查明此一事項，任由出賣人於「不動產標的現況說明書」內為不實之記載，殊難認其已善盡居間人之調查義務。張○英因而受有前述損害141萬1,468元，自得類推適用民法第544條規定，請求威○公司負賠償責任；惟超過上開金額部分，難認張○英受有損害，其請求威○公司賠償，即屬無據（至張○英就同一損害，併依民法第184條第1項前段、消費者保護法第7條第3項規定，競合請求威○公司賠償部分，即屬毋庸審究）。
(三)關於上訴人張○英請求被上訴人泛○公司賠償部分：
1.按債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向債務人請求給付，不得向債務人以外之第三人請求給付，此為債之相對性原則。又民法第169條規定之表見代理，須由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之意思者為要件，苟無上開表見事實存在，即無令其負授權人責任之餘地。
2.經查，上訴人張○英係委託威○公司處理居間仲介事務，此有威○公司出具之服務費用證明可按（見原審臺北地院卷89頁）。雖威○公司與泛○公司間訂有「○世紀不動產加盟特許授權契約」，由泛○公司授權威○公司使用「○世紀不動產○○公園加盟店」為其對外公開使用之服務標章及名稱，惟該授權契約第 3條已明白約定：「1.乙方（指威○公司）應以『○世紀不動產○○公園加盟店』與各自公司名義，從事上述授權經營之仲介業務。2.乙方與客戶所簽訂之各式契約書…，以乙方公司名義訂定，並由乙方自行負責簽約之法律責任。…4.乙方應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品及不動產相關契約文件上等，應明確加註『○世紀不動產加盟店』及『各加盟店均為獨立擁有及經營』之標示」（見本院卷69頁），足見被上訴人泛○公司並未授權威○公司得代理泛○公司訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在。而張○英所執有之服務費用證明及統一發票（見原審臺北地院卷88、89頁），均係由威○公司開立，其上並無任何代理泛○公司之記載，足見張○英係與威○公司成立居間契約，張○英主張泛○公司應負表見代理之授權人責任云云，自有未合。則上訴人張○英依民法第544條規定，請求被上訴人泛○公司負賠償責任，即與債之相對性原則有悖，自屬無據。
3.上訴人張○英與被上訴人泛○公司間並無契約關係存在，已如前述，則其主張泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務，所提供之服務不符合專業水準之合理期待，並依消費者保護法第7條第3項規定請求泛○公司負賠償責任，即非有據。又本件係因威○公司違反居間人之調查義務，而致張○英受有前述損害，非因泛○公司所屬經紀人員之故意或過失所致，泛○公司並無違反法律規定之情事，亦無違反公平競爭之行為，是張○英主張泛○公司違反公平交易法第24條規定，及依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第184條第2項規定，請求泛太公司負賠償責任，亦非有據。
(四)綜上所述，上訴人張○英就其所受損害141萬1,468元，分別依民法第360條、類推適用民法第544條規定，得請求被上訴人黃○慧、威○公司各負全部賠償責任。惟因被上訴人黃○慧、威○公司所負上開債務具有同一給付目的，故其中一人為給付者，他債務人於給付範圍內，即同免其責任。

七、關於上訴人李○清請求被上訴人賠償部分：
(一)按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。
(二)上訴人李○清主張其於98年7月30日經醫師診斷為「焦慮狀態」，並因而導致失眠及身心失調等情，固據其提出診斷證明書為證（見原審臺北地院卷85頁），惟其不能證明此係因系爭房屋曾發生非自然死亡事故所造成，是其依民法第193條第1項、第195條第1項前段規定，請求被上訴人連帶賠償30萬元（包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210元），自非有據。而上訴人李○清並非系爭居間契約及系爭房地買賣契約之締約當事人，其依民法第227條之1規定請求被上訴人連帶賠償上開損害，尤屬無據。

八、綜上所述，上訴人張○英本於民法第360條、類推適用民法第544條規定，分別請求被上訴人黃○慧、威○公司各給付141萬1,468元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年12月16日（見原審板橋地院卷15、16頁）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，上開任一被上訴人為給付，於其給付範圍內，他被上訴人同免給付責任部分，自屬應予准許；其餘超過上開範圍之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人張○英敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2、3、4項所示；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本判決命被上訴人黃○慧、威○公司負不真正連帶債務所應給付之金額，未逾150萬元，依民事訴訟法第466條第1項規定，不得上訴於第三審法院，即經此判決後即告確定，故無依上訴人聲請宣告假執行之必要，附此敘明。

九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項後段、第2項，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　101　　年　　　2　　　月　　　29　　　日