代標業者對法拍標的物事前已盡詳查責任者，縱事後發覺該標的物例屬凶宅，仍無須負物之瑕疵擔保責任（臺灣高等法院100年上易字第422號判決）

　臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第422號

　上　訴　人　胡○國
　訴訟代理人　蕭○杉律師
　被上訴人　　東○不動產投資開發顧問股份有限公司
　法定代理人　洪○華

上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年3月18日台灣台北地方法院99年度訴字第4864號第一審判決提起上訴，經本院於100年8月24日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

　　事實及理由

一、上訴人起訴主張：
上訴人於民國97年6月2日及同年月20日與被上訴人簽訂委託標購法院拍賣不動產契約書（下稱系爭委託標購契約），約定就臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）民事執行處96年度民執松字第15324號公告拍賣坐落於新北市○○區○○段594、594-1、5 94-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34，及其上門牌號碼新北市○○區○○路188號16樓之3之房屋（下稱系爭房地）等不動產標的，由被上訴人提供：(一)法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明；(二)區域法拍屋市場行情之分析評估；(三)標購各項階段業務之執行；(四)協助法院拍賣現場投標作業；(五)協助繳交尾款和貸款以及取得權利移轉證明書；(六)協助辦理不動產產權移轉登記，並於完成產權登記後3個月內完成交屋等服務內容，並由上訴人給付報酬新臺幣（下同）8萬元。嗣上訴人於97年6月20日以2,838,888 元得標買受系爭房地，並於97年7月7日取得板橋地院核發之不動產權利移轉證書。上訴人於99年2月2日與訴外人傅○惟簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，約定以 340萬元出售予傅○惟。詎系爭房屋前因承租人李○蓉於94 年9月13日在該屋內燒炭自殺身亡，傅○惟並以系爭房地屬兇宅為由要求解除契約，嗣經上訴人向新北市中和第一分局（下稱中和第一分局）查詢後確認系爭房屋確屬凶宅，於99年 2月9 日與傅○惟解除系爭房地買賣契約，並降價出售，於99年5月9日與訴外人吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定以285萬元出售予吳○龍。依系爭委託標購契約，兩造間存有委任契約關係，而系爭委託標購契約內載明承辦人係訴外人莫○方，為被上訴人之使用人，依民法第224 條前段之規定，其就本件委任事務之處理，係屬被上訴人之使用人。被上訴人受有報酬，就委任事務之處理應以善良管理人之注意為之，詎被上訴人未提供系爭房地屬兇宅之資訊予上訴人，其處理委任事務，自有過失。系爭房地若非兇宅，本得以340萬元售出，因其屬兇宅，最終僅得以285萬元售出，致上訴人受有55萬元之損害，被上訴人應負賠償之責。爰依民法第544條規定提起本件訴訟。並於原審聲明：(一)被上訴人應給付上訴人55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(二)願供擔保聲請宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人全部聲明不服，其上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：
系爭房地於97年6月20日拍定至今已過2年多，早已逾越時效期間。被上訴人前已向系爭房地大樓管理員、左右鄰居及網路查詢後，均得到系爭房地非屬凶宅之結果，足見被上訴人已盡善良管理人注意義務，且法院就拍賣標的物除非有另外公告，否則不負物之瑕疵擔保責任，故購買法拍屋本存有一定風險，應買人理應承擔該風險。政府至今僅公告海砂屋及輻射屋部分，至於凶宅則未公開查詢。是否屬凶宅亦因人而異，上訴人出售價與拍定價相差不大，且其出售系爭房地前已收取租金，自無損失可言。系爭房地目前行情仍有488 萬元，非如上訴人所述，被上訴人願以原價買回等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於97年6月2日與被上訴人簽訂系爭委託標購契約，復於97年6 月20日與被上訴人簽訂系爭房地之委託標購契約（原證一，原審卷第9至10頁）。
(二)上訴人於97年6月20日以2,838,888元得標坐落於新北市○○區○○段594、594-1、594-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34，及其上門牌號碼新北市○○區○○路188號16樓之3之房屋，並於97年7月7日取得板橋地院核發之不動產權利移轉證書。（原證三、原審卷第13至14頁，並經原審法院調取板橋地院96年度執字第15324號卷宗核閱無訛）。
(三)上訴人於97年9月2日給付被上訴人37,000元之本件代辦標購法拍屋服務費。（原證二，原審卷第12頁）。
(四)上訴人於99年2 月2 日與傅○惟就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定以340 萬元出售予傅○惟（原證四，原審卷第17至44頁）。雙方嗣於99年2 月9 日解除契約（原證五，原審卷第45頁）。
(五)上訴人於99年5月9日與吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定以285 萬元出售予吳○龍。（原證六，原審卷第47至60頁）。

四、兩造爭執點之論述：
上訴人主張兩造簽訂系爭委託標購契約，約定由被上訴人就板橋地院民事執行處96年度執字第15324 號清償債務強制執行事件所拍賣之系爭房地參與競標，上訴人業已得標並給付被上訴人報酬，詎料系爭房地屬凶宅，被上訴人並未盡善良管理人之注意而提供該凶宅資訊，致上訴人標得系爭房地受有損害等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。本件兩造之爭執點為上訴人之請求是否有據？本院判斷如下：
(一)按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第528、535、544 條分別定有明文。上訴人主張兩造於97年6月2日、97年6 月20日就系爭房地簽訂委託標購契約，約定標得系爭房地後，上訴人應給付被上訴人服務費用等情，為被上訴人所不爭執；則上訴人主張兩造簽訂委任契約，被上訴人應本於善良管理人之注意義務，代上訴人標買系爭房地乙節，洵屬可取。
(二)依系爭委託標購契約書所約定，被上訴人服務內容包括：1.法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明；2.區域法拍屋市場行情之分析評估；3.標購各項階段業務之執行；4.協助法院拍賣現場投標作業；5.協助繳交尾款和貸款以及取得權利移轉證明書；6.協助辦理不動產產權移轉登記，並於完成產權登記後3個月內完成交屋（原審卷第9頁）；是以，被上訴人係代上訴人標買法院拍賣之房屋，故就被上訴人應提供資訊部分，於系爭委託標購契約僅約定「法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明」，未如一般不動產買賣，會以「標的物現況說明書」為買賣契約之附件，而於標的物現況說明書中並有「是否曾經發生非自然身故」之情事欄供買方參考。且被上訴人係受委任而代上訴人標買法院拍賣之房屋，並非如一般之不動產仲介業者屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握。復考量現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，至於買賣之標的物是否屬凶宅，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體曾予揭露，並一經通常查詢方法即可輕易得知，作為被上訴人其是否善盡查知義務之判斷標準，始為合理。
(三)98年11月前受僱於被上訴人之員工並承辦系爭房地標買業務之證人莫○方於原法院證稱：「（問：你幫客戶標房子流程？）我們會給客戶看基本資料（地址、坪數、有無人居住等），如果法院筆錄上有載明是兇宅我們會告訴客戶，並詢問客戶是否要購買，如果法院筆錄上沒有記載，我們還是會調查一下再告訴客戶。至於本件建物，我上兇宅網上查沒有查到，後來大約在2 年前原告打電話給我說，系爭建物好像是兇宅，但我去兇宅網查詢也查不到。」，「（問：契約書服務內容第1點所指為何？）我們會將○○房訊上的法院公告印影給委託人。」、「（問：是否包含兇宅資訊？）如果有的話○○房訊也會登出，如果沒有，我也會上網查。」、「（問：你有無帶原告去系爭房子現場並詢問兇宅事情？）好像有過一次，陪原告去管理員那問過一次兇宅的事情。」、「（問：拍賣前你知否原告自己私下去系爭房子是否是兇宅？）沒有，是買了以後原告自己去問好幾次，原告跟我說他聽說好像是兇宅。」等語（原審卷第124至125頁反面），足見縱系爭房地為凶宅，被上訴人受上訴人委任標買系爭房地時，已盡善良管理人義務為查知。況經中和第一分局於 100年2 月13日至系爭房地查訪駐守警衛即張○崴，其亦稱：印象中系爭房地沒有人自殺情事等語，有該局製作之查訪紀錄表附於原審卷第107頁可稽。嗣中和第一分局於100年6 月23日再函覆原審法院，略謂經複查結果，該址於94年9月13日曾發生李Ｏ蓉燒炭自殺案件（本院卷第39頁），足證系爭房屋是否為凶宅之事實，應未見諸報端媒體，而派出所、消防局等官方相關訊息，基於隱私保護，平常人等無法輕易查詢取得，經上訴人與被上訴人員工莫○方於標買系爭房地前詢問系爭房地之管理員及嗣後經警詢問系爭房地之警衛，均亦不知悉系爭房地是否為凶宅，故系爭房屋是否為凶宅乙節，確屬查證不易。前與上訴人訂約購買系爭房地之傅○惟，於本院證稱自己曾向派出所及系爭房地之管理員查證，均無法查出系爭房屋是否為凶宅，係經由熟識之仲介朋友握有系爭房屋當初之賣屋資料，始得知系爭房屋為凶宅等語（本院卷第47頁反面），堪信系爭房屋是否為凶宅，並非自派出所或管理員處即得輕易探聽出來。依上揭意旨所述，被上訴人已盡查證義務仍無法得知系爭房屋為凶宅，自無法於上訴人標買系爭房地前為告知，自不能認受任人之被上訴人因處理委任事務有過失。則上訴人本於與被上訴人間之委任關係，請求被上訴人負賠償責任，難謂有據。

五、綜上所述，被上訴人已盡受任人之善良管理人注意義務，從而，上訴人依民法第544條規定，請求被上訴人負損害賠償責任，給付上訴人55萬元本息，並無理由，應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　　100　　　年　　　9　　　月　　　7　　　日