買受人以物之瑕疵為由提出同時履行抗辯權可阻卻未付尾款的遲延責任（台灣板橋地方法院八十三年度訴字第一五三四號判決）

　　按一般購屋者所需要者乃房屋可供使用部分之私有面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故私有面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成「物之瑕疵」。依前揭說明，被告所買受之系爭A1A2房屋，私有面積各僅約三五點一三五坪，較廣告平面圖所約定四一點五八五坪，均短少六點四五坪。是以被告抗辯系爭房屋有瑕疵，為有理由。而被告已於原告催辦銀行貸款後，以存證信函提出此項面積短少瑕疵抗辯，亦有存證信函影本在卷為憑。另外，依兩造契造書附圖，被告買受之A1A2棟房屋第三層中央有一公廁，且原告亦自陳知悉被告向其買受該屋係牙科診所使用，須有公廁供病患使用，是以該公廁設施自屬被告買受系爭房屋之重要內容，惟查依地政機關所繪之平面竣工圖所示，該公廁位置係屬天井設計，因此該公廁顯屬違反行政法令之改建，為違章建物，隨時有遭強制拆除之虞，難謂系爭買賣無瑕疵之處，另外，依原告之廣告平面圖所示，A1A2棟房屋之內部設計均有二套衛浴設備，有該圖影本在卷可稽，依前揭說明，該平面圖為契約之內容，是以被告所買受之二戶房屋應各二套衛浴設備。惟原告卻主張被告所買受之房屋本無廁所設計，因被告事後要`求加裝一套衛浴設備，因此應由被告自行加付工錢追加工程云云，顯與原告提出之廣告平面圖不合。被告執此謂房屋內部無衛浴設備而有物之瑕疵，亦有理由。按民法第二百六十四條規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又債務人享有同時履行抗辯權者，於行使此抗辯權以後，即可免除遲延之責任，最高法院五十年台上字第一五五0判例可參。本件原告雖曾以存證信函催請被告配合辦理銀行抵押貸款以給付尾款，但被告既已提出房屋面積短少等瑕疵抗辯，即可阻卻其未交付尾款之遲延責任。因此原告主張被告未依約配合辦理銀行貸款或給付現金完成尾款之交付，主張解除契約，即無理由。