出賣人因過失未發覺標的物即存之瑕疵時不負不完全給付之債務不履行責任（台灣台北地方法院八十四年度訴字第二一五八號判決）

在買賣契約，民法體系對於出賣人之物的瑕疵擔保責任已詳設規定，明定買受人得解除契約、請求減少價金或在種類物買賣時請求交付無瑕疵之物，其得請求不履行之損害賠償者，則僅限於買賣之物缺少出賣人於訂約時所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵存在之情形（參見民法第三百五十九條、第三百六十條、第三百六十四條規定）。而不完全給付制度，為學說所見，但民法並無明文之規定，惟依通說此乃法律之漏洞，應類推適用民法關於給付不能及給付遲延之規定，惟不完全給付制度應以何種程度介入物之瑕疵擔保責任體系，其在民法理論及司法實務上應如何妥適適用，本為極為困難之問題，最高法院七十七年度第七次民事庭會議曾決議「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付之前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或淚推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任…」依上開決議，關於物之瑕疵之存在或發生，有可歸責於出賣人之事由時，於（一）物之瑕疵係於契約成立後發生；（二）種類之債在特定時即存有瑕疵之情形，得同時成立不完全給付，至於在特定物買賣，出賣人因過失未發覺既存之瑕疵或因過失告知事實上不存在之品質，致買受人之人身或其他財產因此受有損害者，出賣人是否亦應負不完全給付之責任，最高法院並未明確表示其意見，本院則認為依物之瑕疵擔保責任法則，出賣人僅於買賣之物欠缺出賣人於訂約時所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵存在之情形，出賣人始負債務不履行之損害賠償責任，基於體系上之平衡，對於出賣人因過失未發覺締約之際標的物既存之瑕疵或告知事實上不存在之品質時，不宜遽命出賣人負不完全給付之債務不履行責任。經查被告出售系爭房屋，於廣告平面圖載明原告楊雪娟所購買之系爭D四棟五樓私有面積為四十•五坪，公共面積為四•九坪，合計為四五•三坪，原告甘麗珠所購買之系爭D九棟三樓私有面積為五四•六坪，公共面積為六•八坪，合計為六一•四坪，原告白瑞燦購買之系爭D一棟十樓私有面積為四六•四坪，公共面積為五•六坪，合計為五二坪，原告洪小文所購買之系爭D六棟三樓私有面積為三十坪，公共面積為三•六坪，合計為三三•六坪，惟以本件被告所興建之「台北加州」大廈有立體空間廣大中庭、游泳池、兒童休閒遊戲場、親子天地、韻律教室、男女健身中心、棋藝室、閱覽室、管理監控中心等公共設施，則由上開公共設施應可推知本件台北加州各戶之公共設施面積比例應屬不低，而被告所提供之廣告平面圖所列之私有面積約占全部面積百分之八十九左右，其公共面積則約占全部面積百分之十一左右，尚屬偏低，推究其原因，乃是被告將應屬公共設施之電、樓梯、入口門廳、屋頂突出物等面積，列為廣告平面圖之私有面積所致，而依當時土地登記規則第六十九條之規定及建築投資商業同業公會全國聯合會、台北市建築師公會及台北市房屋仲介業同業公會亦大多認「使用面積」一詞似宜包括專用部分之面積（室內面積、花台面積、陽台面積）及共用部分按持分比例核算之面積（如當層樓梯間、電梯間及其他可使用之公共設施持分面積），有被告提出之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函及台北市建築師公會函影本在卷可證，故可知當時建築業確實有將所謂「小公」面積列入所謂「私有面積」或「使用面積」之慣行，被告本此認識而將應屬公共設施之電、樓梯、入口門廳、屋頂突出物等面積列為廣告平面圖之私有面積，難認有不告知瑕疵之故意，應認為僅係因過失而告知事實上不能存在之品質（即以如此之公共設施品質，其公共設施所占全部面積比例僅為百分之十一左右，乃係事實上不可能存在），依上開說明，原告並不得主張被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。