租金之返還(最高法院八十三年度台上字第二一○八號判例)

判例字號：83年台上字第 2108 號
裁判日期：八十三、八、十七

主　　旨：
押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。(八十三年度台上字第二一○八號)

判例全文：
最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　八十三年度台上字第二一○八號

　　　上　訴　人　江 ○ 強
　　　被 上訴 人　閤○○餐廳股份有限公司
　　　法定代理人　徐錢○林
　　　訴訟代理人　藍 ○ ○律師

右當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十三年五月九日台灣高等法院第二審判決（八十二年度上字第一六○○號），提起上訴，本院判決如左：

　　主　文

上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

　　理　由

本件被上訴人主張：伊向上訴人承租坐落台北市四維路○○巷○○號一樓房屋經營餐廳，雙方約定租期自民國八十年十月一日起至八十二年九月三十日止，租金每月新台幣（下同）十一萬元，押租金五十萬元。伊並開立期票，預付租金及交付押租金與上訴人。嗣因該房屋位於「第四種住宅區」，非變更其主要用途為餐廳，依建築法令不得經營餐廳。台北市政府乃於八十二年三月十二日通知上訴人辦理建物變更主要用途，否則即命令解散等語。伊遂洽請上訴人協同辦理變更登記之申請，詎上訴人竟置之不理。兩造租賃關係，因租賃房屋無法經營餐廳而給付不能，自八十二年三月十二日起即不存在。上訴人預收之八十二年三月下半月起至同年月九日止租金，計七十一萬五千元，為不當得利。且因可歸責於上訴人之事由，致期前終止租約，伊受六個半月不能營業之損失，為十四萬零二百七十元。另押租金五十萬元，上訴人自應一併返還等情，求為命上訴人給付五十萬元，及加給法定遲延利息之判決（被上訴人訴請確認租賃關係不存在，及給付金額超過上開數額部分之訴，經原審判決其敗訴後，未據提起上訴已告確定）。
上訴人則以：伊出租之房屋可供居住及使用，無給付不能之情事，被上訴人終止租約不生效力。兩造租約並未特別約定出租房屋供餐廳使用，伊自無協同辦理變更其主要用途之義務，要無債務不履行之可言。且被上訴人拆除所租房屋之玄關、鐵門、花牆，未回復原狀，伊無庸返還押租金等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人因承租上開房屋，交付押租金五十萬元與上訴人，為上訴人所自認，並有租賃契約書在卷足憑。而兩造租賃關係，係於租期屆滿之翌日即於八十二年十月一日起不存在，是被上訴人請求上訴人返還押租金，洵屬有據。上訴人雖辯稱：被上訴人拆除租賃房屋門前鐵門，破壞花牆、玄關，未依約回復原狀，並任意拒繳水電、瓦斯費用，致遭有關公司停電、停瓦斯，損害繼續發生云云。然依兩造訂立之租約書，及兩造前手張○珊與余○榮簽立之租約書所載，本件承租範圍僅為上開房屋、庭院、魚池及電話，並未包括花牆、玄關及鐵門；證人王○儀亦證稱，前有鐵門，但拆除日期不詳等語，上訴人復未提出確切證據證明被上訴人有拆除鐵門等行為及有關機構斷電等情事，所辯損害持續發生，尚不足採。次查被上訴人於八十二年三月，即通知上訴人收回出租房屋，有上訴人所不爭之存證信函附卷可考。該房屋目前由上訴人關閉加鎖，處於其管理之狀態，為上訴人所是認。而房屋內除一招牌、一櫃檯及地上有掃把及廣告紙外，空無一物，業據原審受命法官勘驗現場無訛。該留置物核屬傢俱雜物，依兩造租約第十七條約定，視同廢物，由上訴人任意處置。是被上訴人已騰空返還所租房屋，上訴人所辯被上訴人迄未回復原狀乙節，實難採信。按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，茲租賃關係既已消滅，被上訴人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求上訴人返還押租金五十萬元，及自租期屆滿之翌日( 八十二年十月一日）起加計法定遲延利息，自為法之所許。
為其得心證之理由，因而將第一審所為被上訴人該部分之敗訴判決廢棄，改判如其聲明，經核於法洵無違誤。
查被上訴人於原審八十三年二月二十二日言詞辯論時，因上訴人抗辯被上訴人曾改裝鐵門，並未回復原狀云云，故陳稱：「原狀應即是現狀，我們未改裝過。我們也沒改裝鐵門，這在訂租約前即有此鐵門，我們在七十八年就開餐廳，我們當時就已裝有此鐵門，對方是在八十一年承買這房屋。」故審判長問上訴人：「這鐵門是否在你們買房屋之前已有裝設？」被上訴人訴訟代理人答稱：「我們否認！」（見原審卷八○頁正反面）是被上訴人之陳述，意謂其並未拆除鐵門，出租房屋之現狀，即係上訴人承買房屋時之原狀，並非對拆除鐵門等事實加以自認。其次，被上訴人在原審已陳稱：本租賃物之水電、瓦斯係以徐錢○林名義申請，上訴人謂伊積欠水電、瓦斯等費云云，均非事實等語（見原審卷一○九頁），亦未對積欠水電、瓦斯等費一節，予以自認。上訴論旨，徒以被上訴人對其拆除鐵門，及積欠水電、瓦斯等費，均已自認，原審並未加斟酌云云，並就原審採證認事之合法職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　八十三　　年　　　八　　　月　　十七　　日