房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，應告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，否則依違反公平交易法規定處分

　　主　文

一、被處分人於從事房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，未同時告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定。

二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之欺罔行為。

三、處新臺幣二十五萬元罰鍰。

　　事　實

一、案據行政院消費者保護委員會函轉民眾葉君（以下簡稱檢舉人）申訴函，略以：伊與陳君於九十一年八月十八日與力霸房屋新莊幸福加盟店（經查公司登記名稱為「東方房屋仲介有限公司」，下稱被處分人）簽訂不動產買賣要約╱承諾書，並支付斡旋金五萬元，後因違約致斡旋金全數沒收，爰質疑被處分人（一）未事先出示內政部版本要約書；（二）未知會五日契約審閱期；（三）仲介過程不當及斡旋金爭議。

二、案經函請檢舉人補具書面說明及具體事證，略以：
（一）檢舉人與陳泰和君（下稱購屋人）為夫妻關係，購屋人於九十一年八月十八日上午，與被處分人之業務員楊進發君簽訂「不動產買賣要約╱承諾書」乙份，並同時交付斡旋金五萬元，無再簽訂任何契約。
（二）當時仲介人員並無告知有「內政部版要約書」與「斡旋金契約」二種版本可供選擇。
（三）檢舉人同意將檢舉事由及身分提供被處分人進行比對，以釐清事實。

三、次經函請被處分人就檢舉人所主張事由、本會所詢相關事項提出答辯，略以：
（一）被處分人係與力霸房屋仲介股份有限公司（以下簡稱力霸房屋）訂立加盟契約，並依約使用力霸房屋服務標章營業。
（二）檢舉人與購屋人表示有購屋意願，爰由被處分人業務員楊進發君陪同實地勘看位於新莊市福壽街九十九巷八弄十一號二樓之房屋，經數次看屋，購屋人表示有承購意願，期間業務員除介紹屋況外，並將物件相關資料及不同版本要約書提供買方審閱，且說明客戶得就內政部版本及斡旋金版本要約書擇一使用，經購屋人選擇使用斡旋金版本，於九十一年八月十八日到本公司簽約，並付要約金新臺幣五萬元。
（三）經被處分人協助與屋主議價，屋主於要約有效期限內，同意購屋人之要約條件，被處分人即通知購屋人屋主已承諾要約，並依約將要約金轉作定金。惟購屋人反悔不願買受，經被處分人初步協商無效，屋主始決定依法沒收定金，後檢舉人向相關單位申訴，經臺北縣政府消費者保護官與該公司居中協調，買賣雙方達成解約協議。
（四）被處分人所屬業務人員係依正常程序作業，似無檢舉人所指之違失，亦會繼續督促所屬營業人員依法定方式作業。
（五）經臺北縣政府消費者保護官協調，被處分人全數退還應得部分二萬五千元（屋主另退還定金一萬元），雙方同意和解。

四、末函請被處分人到會陳述及補提具體事證，略以：
（一）檢舉人與購屋人於九十一年八月十五日透過被處分人之業務人員楊進發君帶看二間房屋，至同月十八日再度看屋後，決定購買系爭房屋，因其購買總價三二五萬元，與賣方委託價三六八萬元差距過大，須與屋主斡旋，因此業務人員指著張貼「敬告買方客戶」之牆面（其上所載文字為：本店備有內政部版不動產買賣要約書《簽署確認方式》及本公司制式不動產買賣要約╱承諾書《付要約金方式》供您在決定進入要約程序時有所選擇，有關該二種要約程序之權利義務，請洽本店之經紀人），告訴購屋人可以選擇交付斡旋金或內政部版本要約書之方式與屋主斡旋，並再告訴購屋人，以繳斡旋金較好與屋主洽談，於是購屋人看著牆面將告示內容唸了一遍，最後繳交五萬元現金委請斡旋。
（二）被處分人於九十一年八月十九日中午電告購屋人，屋主已同意以三二五萬元成交並擇期簽約，購屋人告知可將其定存解約後前來公司簽約。於八月二十日購屋人母親及姐姐看屋後，以房價太貴，與家人住家距離太遠，無法就近照顧等理由，告知購屋人不要購買，但因購屋人很喜歡系爭房屋，爰請被處分人給他一段時間說服母親，並說明會在斡旋期間內，決定是否購買，惟斡旋期限過後，購屋人仍未出面協調。至所收五萬元斡旋金（要約保證金），已於八月十八日當天晚上，經屋主同意購買總價款後，由屋主簽收。
（三）被處分人除與購屋人簽署「不動產買賣要約╱承諾書」外，並未簽署其他文件。
（四）被處分人除在店內牆面張貼告示並請購屋人唸一遍外，並出示「內政部版要約書」及「不動產買賣要約╱承諾書」供購屋人閱覽，同時告訴購屋人如果先繳一筆要約保證金（斡旋金），公司比較有籌碼與屋主談，購屋人也表示同意並繳五萬元斡旋金。購屋人確有意願要購買系爭房屋，但因其母親反對，就一直未親自出面聯絡，而屋主亦一直在等與買方簽約。

五、被處分人經理陳志誠君於到會陳述後當日下午，再度到會補送「委任授權書」、「不動產買賣要約╱承諾書」、「委託銷售契約書」及空白「內政部版要約書」，並口述經此事件後，已用新版「不動產買賣要約╱承諾書」（內含購屋人得就內政部版要約書或斡旋金任選一種之聲明書）供消費者簽署，如此將可避免類此紛爭發生。

六、嗣後因檢舉雙方於九十一年九月二十三日經臺北縣政府消費者保護官居中協調下達成和解，檢舉人爰於十月十一日針對前函（公平會九月十二日公壹字第０九一０００八九七四號函詢被處分人於仲介過程中是否有違反公平交易法）撤銷申訴。

　　理　由

一、按公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」復按「公平交易法第二十四條案件處理原則」，所謂「欺罔」係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為，例如「隱匿重要交易資訊」即為其常見行為類型之一。另緣於房屋仲介交易過程中，買方較仲介業者在相關資訊方面，明顯處於弱勢地位，而仲介業者又往往利用優勢地位收取斡旋金，卻未充分盡揭露資訊之義務，致交易糾紛時有所聞，為杜絕爭議，本會爰訂有「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，房屋仲介業在提出斡旋金要求之同時，應同時告知消費者亦得選擇內政部版「要約書」，並以另份書面告知購屋人該二者之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務，否則將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

二、查檢舉人所提供之「不動產買賣要約╱承諾書」內容載明「本要約金係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格條件確認之憑據」、「在要約有效期限內，賣方同意依買方欲購條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價且付款方式一致時，要約金即轉為定金」、「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金」，及敘明買方於簽訂不動產買賣契約時，應支付購買總價之一％作為受託人之服務報酬等。職是，有關所稱「要約金」實具有「斡旋金」之性質。是以本案洵堪認定「不動產買賣要約╱承諾書」實為「斡旋金契約」，殆無疑義。

三、查本案檢舉人主張被處分人於簽約前未事先告知或提供要約書或斡旋金之選擇機會，而被處分人卻辯稱曾口頭告知並提供內政部版要約書供購屋人參考，致雙方各執一辭。惟據被處分人檢來「不動產買賣要約／承諾書」及其店內張貼告示之照片，被處分人張貼之「敬告買方客戶」告示內容之末句，僅記載「二種要約程序之權利義務，請洽本店之經紀人」，是以，倘被處分人未主動將前揭資訊之具體內容對買方加以說明或實際交付審閱，而僅憑購屋人將該告示內容予以朗誦或閱讀，仍不易得知「斡旋金」與內政部版要約書之替代關係及選擇權利，且被處分人未能提具購屋人就前揭資訊予以審閱並行使其選擇權之具體事證，則前揭辯詞，僅係推諉之詞，實不足採。

四、復查被處分人所提供之「不動產買賣要約╱承諾書」之起首記載「已詳閱內政部版本不動產買賣要約書後，仍選擇採本約給付要約金無誤」，惟就交易資訊原即處於明顯不對稱地位之買方，仍無從藉由被處分人抽象之記載，而得悉斡旋金與內政部版要約書之差異，且購屋人亦得選擇簽署內政部版要約書等文字均未見載明；另被處分人雖於到會陳述後，復檢來空白之「內政部版要約書」及其新版之「不動產買賣要約／承諾書」，然倘被處分人備有該等書面資料，亦應主動提供購屋人審閱，而非俟檢舉人向本會提出申訴之後方稱將使用該等書面文件，以避免類此紛爭發生。職是，被處分人於「不動產買賣要約╱承諾書」框線內之記載事項及所提供之空白「內政部版要約書」及新版之「不動產買賣要約／承諾書」等事證，顯係卸責之辯，殊無足採。

五、本案被處分人無法提供已主動告知「斡旋金」與內政部版「要約書」之替代關係及選擇權利之具體事證，亦無法提供購屋人曾就前揭資訊予以審閱並行使選擇權之證明，是就本案簽訂之「不動產買賣要約╱承諾書」及相關事證，被處分人於提出斡旋金要求時，並未充分告知購屋人可選擇簽訂內政部版「要約書」，而構成隱瞞重大資訊，使交易相對人與之交易之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條之規定。

六、至檢舉人及購屋人與被處分人和解，並於九十一年十月十一日撤銷申訴乙節，因本案檢舉人及購屋人係於同年九月十三日來函同意將檢舉事由及身分與被處分人比對，以釐清事實，本會爰依職權進行調查程序，於九月二十日及十月八日函請被處分人陳述意見及到會說明，以釐清案情，相關調查程序已經完結，違法事證亦屬明確，併予敘明。

七、綜上論結，被處分人於從事房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，未同時告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定，經衡酌被處分人違法行為動機、市場規模及其行為對交易秩序之危害程度，爰依公平交易法第四十一條前段規定處分如主文。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　主　　任　　委　　員　　黃　○　○


中　　華　　民　　國　　九十一　　年　○　○　月　○　○　○　日