預售屋廣告有無影響買受人意願之認定（最高法院91年台上字第524號判決）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第五二四號

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十四日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第二Ｏ七號），提起上訴，本院判決如左：

　　主　文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

　　理　由

本件被上訴人主張：伊因閱讀上訴人於中國時報刊登之「研究苑」純別墅預售屋廣告，而前往工地查看，經售屋小姐確認廣告內容無誤後，遂於民國八十二年十二月三十日基於景觀就最下層編號「Ａ１１２」別墅及其坐落基地（下稱系爭房地）與上訴人簽訂預定房屋及土地買賣契約書，並依約如期繳納價款新台幣（下同）二百四十萬元。惟伊於八十四年二、三月間前往瞭解施工進度，竟發現系爭房地前加蓋一排房舍，阻隔原應有之景觀，與前揭廣告內容不相符，因而於八十四年四月二十九日以受詐欺為由撤銷系爭房地買賣契約，上訴人依該買賣契約受領之價金二百四十萬元即無法律上之原因而屬不當得利，依法自應返還伊等情，爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人如數給付及加付自八十四年五月十六日起算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭房地買賣契約書第二十一條已明白約定，所有銷售說明書、廣告資料等僅作參考用途，非為本契約之一部分，至雙方權利義務之內容，則以契約書所載者為限，如有其他約定，亦須以文字方式列入，始生效力。況被上訴人主張其受伊之詐欺，亦應就此事實負舉證責任，惟不僅系爭買賣契約書所附之「全區平面圖」，已清楚標示系爭房地前有伊預定興建之房屋平面位置圖，並經兩造簽認在案，且系爭房地僅屬社區之一部分，伊有權於該房地前建屋出售，亦為被上訴人簽約時所知悉，是伊自無為詐欺行為。至行政院公平交易委員會依公平交易法第二十一條所為之處分，則無拘束法院之效力，且該條之構成要件與民法上詐欺之構成要件，亦迥不相同。此外，被上訴人行使撤銷權亦逾越法定一年之除斥期間等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：兩造於八十二年十二月三十日簽訂系爭房地買賣契約書，由被上訴人向上訴人買受系爭房地，嗣並已繳交價款二百四十萬元。而系爭房地買賣契約書雖於消費者保護法公布施行前簽訂，但該房地買賣係屬預售屋買賣性質，被上訴人只能憑藉廣告宣傳單、圖片或圖冊、現場工地模型屋、實景樣品屋及現場銷售人員之解說等資料，作為決定是否訂立契約之參考依據，依民法第一百四十八條誠信原則之規定，上訴人自應本諸消費者保護法第二十二條相同之法理經營，是以系爭房地買賣契約書第二十一條排除銷售廣告等拘束之約定，即為無效。又上訴人刊登之銷售廣告，係以系爭房屋有「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景、擁有三萬二千坪壯闊綠地的低密度純別墅」「經年提供龐大豐富綠景觀」「如孔雀開屏，在坐南朝北的向陽綠地裡，每一戶都能平等收視三百六十度美景」「建物棟距達二十米之人性空間，等於五線車道的棟距」等為訴求，而系爭房地前有一棟建物，二棟間之路寬約為七公尺，自系爭房屋一樓看出去，景觀為前方建物擋住，顯與上開廣告內容不符。復一般消費者所以願意購買系爭房地，無非其能夠提供一般大樓或公寓式住宅所無法提供之視野景觀、獨立不受干擾之生活環境等因素，而該房地之買賣係屬預售屋買賣性質，端賴上訴人預售時提供之廣告等資料並基於信賴原則瞭解建物本身，故被上訴人主張其信賴上訴人之銷售廣告，認為系爭房屋有該銷售廣告所載如前揭訴求之特性，而決定買受，即為真實。參以行政院公平交易委員會命上訴人立即停止該廣告上就建築物之視野景觀、棟距為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，上訴人在廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示，並足以影響被上訴人之認知及判斷，且上訴人刊登此為消費者不可能相信之廣告內容，顯故意以不可能實現之文字陷人於錯誤，亦堪認有詐欺之行為。
再者，雙拼別墅視線是否遭隔鄰房屋影響，山坡地房屋如何顧及三百六十度之景觀又可兼顧樓層高度，乃建築設計之專業範疇，且技術上亦非不可能，消費者本於信賴原則，自無不信之理。消費者須於建物全部完工並呈現在其眼前，始能明白知悉實物現景，要難僅憑平面圖樣評估系爭房屋之視野景觀會遭在前之建物阻擋與否，是上訴人辯稱被上訴人不可能相信廣告內容，且知悉系爭房屋前會興建其他房屋云云，自無可採。綜上所述，上訴人於預售系爭房地時，故為虛偽不實之視野景觀、棟距廣告，顯係以詐欺手段使被上訴人陷於錯誤而購買該房地，被上訴人於八十四年二、三月間前往現場工地察看時，發見系爭房地前尚有一排房屋遮蔽其所有視野，因而於同年四月二十九日以存證信函撤銷其購買系爭房地之意思表示，即為合法。至上訴人抗辯被上訴人行使撤銷權逾越一年之除斥期間，則因上訴人未能舉證證明被上訴人之前已發見被詐欺，而不足採。上訴人至遲應於同年五月十五日收受被上訴人上開存證信函，系爭房地買賣契約自是日起自始無效，上訴人受領系爭價金二百四十萬元，即無法律上之原因，從而被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付二百四十萬元及自八十四年五月十六日起算之法定遲延利息，係屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
本件原審認定上訴人於銷售廣告上就建築物之視野景觀、棟距為虛偽不實及引人錯誤之表示，足以影響被上訴人之認知及判斷，固非無見，惟觀之被上訴人據以主張其被詐欺之上訴人刊登於中國時報之「研究苑」純別墅預售屋廣告（見一審卷六至八頁），並無刊登之日期，且被上訴人主張該廣告內容曾經工地售屋小姐確認無誤一節，亦未見其舉證以實其說，則此廣告究於被上訴人為買受系爭房地意思表示之前抑後刊登，即有疑義。倘前揭廣告於被上訴人為買受系爭房地意思表示之後，始行刊登，則難認被上訴人係因該廣告而決定買受系爭房地，遑論其因被詐欺而為買受該房地之意思表示。況按民法第九十二條第一項規定得撤銷之意思表示，在意思表示因被詐欺而為之情形，須表意人因詐欺行為而陷於錯誤所為，始足當之。是被上訴人若未閱讀廣告內容，則其自無因上訴人刊登廣告之行為陷於錯誤，而為買受系爭房地之意思表示。查被上訴人提出上開廣告及行政院公平交易委員會處分書，或能證明上訴人有刊登該廣告之行為，但被上訴人並未舉證證明其在決定買受系爭房地前有閱讀廣告內容，則能否謂其因之陷於錯誤，而為買受該房地之意思表示，亦有再推求之餘地。乃原審就此未詳予調查審認澄清，僅以上訴人有刊登廣告之行為，即為其不利之判斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　九十一　　年　　三　　月　　二十二　　日