預售屋廣告不實得視為契約之瑕疵（最高法院92年台上字第1370號判決）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一三七○號

右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度上更(90)字第二四四號），提起上訴，本院判決如左：

　　主　文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

　　理　由

本件上訴人主張：伊於民國八十三年七月十四日與被上訴人訂約，以總價新台幣（下同）七百三十萬元，預購上訴人在坐落台北市信義區雅祥段一小段五九、六二、七一、七四、一六六之二、一六七等地號土地上興建之「紐約第五街」房屋八樓編號Ｂ１居家套房一間（下稱系爭建物）、地下四樓三號平面式停車位及其基地應有部分，已依約繳清訂金、簽約金、開工款、地下室完成款、屋頂突出物完成款及領取使用執照等合計二百三十萬元之自備款。因被上訴人遲未通知交屋以履行買賣契約，經伊追查發現，系爭建物之基地僅六二地號土地屬被上訴人所有，其餘均為台北市政府所有或國有、經編為市場用地之公共設施保留地，所取得之使用執照亦載明系爭建物係供一般「事務所用」而非「住宅」。又被上訴人申請之建照、使用執照，並無再施工設置夾層之可能，竟以不實之夾層圖，使伊誤認系爭建物於交屋後可逕行二次施工而合法取得夾層空間。是系爭建物既無法依兩造所訂契約為供住宅使用或具特定效用，而存有重大不可補正之瑕疵，即與買賣契約之債務本旨不符。且被上訴人交付房屋之債務為定期債務，被上訴人已承認有遲延情事，經伊先以口頭、再於八十六年九月二日以存證信函限期催告被上訴人應將合於約定之買賣標的物辦理過戶登記，被上訴人迄未遵期履行，伊乃於同年十月七日以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人自應依不當得利、回復原狀之法律關係，返還伊已付之價金。爰求為命被上訴人給付伊二百三十萬元及加給如第一審判決附表利息起算日欄所示利息之判決。被上訴人則以：兩造對於交屋日期並未約定，上訴人於催告伊應負遲延責任後，未再定期催告，逕自解除契約，於法不合。況上訴人所定一個月期間，不足完成履行債務之準備，有違誠信原則。而系爭買賣又屬雙務契約，上訴人於請求交屋前，原應先繳清價金，其於催告時既未提出對待給付，伊自不負給付遲延之責任。兩造簽約時，伊並無詐欺或對於房屋之使用性質加以隱瞞，或為特別之保證，更無遲延完工之情形，而廣告單或夾層屋之興建，亦均非契約本身之內容。上訴人以受有詐欺及系爭建物有物之瑕疵認為伊違約，據以解除契約，請求伊返還價金，即屬無理等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：系爭買賣契約對於交屋之期限並未約定，上訴人於取得使用執照一年後之八十六年九月二日限期一個月催告被上訴人履行交屋義務，固無不合，但僅止於使被上訴人負遲延責任；上訴人雖於同年月十日另以系爭土地為公共設施保留地之市場用地，建物為一般事務所而非套房或住宅等由，再限期一個月催告被上訴人於期限內改善，然因先前定期催告之期限尚未屆至，應認其接續之催告屬前次催告之補充，被上訴人至該補充之催告期滿時始負遲延責任。而上訴人於被上訴人應負遲延責任後，既始終未再為限期履行之催告，則其於八十六年十月七日以被上訴人給付遲延為由而解除系爭買賣契約，自屬於法不合。其次，系爭建物之基地部分屬台北市政府或財政部國有財產局所有，為市場用地之公共設施保留地，取得之使用執照上經載明建物供一般事務所用而非住宅用，已無施作夾層屋之可能，縱均屬實情，惟系爭建物即使有不合於契約所定或債務本旨情形，無論是否構成權利瑕疵或物之瑕疵，因被上訴人始終未拒絕依約交付房地或認交付符合債之本旨之房地已屬不可能，上訴人復未證明被上訴人確已給付不能，即難認被上訴人係屬給付不能，上訴人自不得據以解約。至上訴人所指系爭建物具瑕疵情形，毋論其主張權利瑕疵或物之瑕疵，均應以被上訴人給付遲延為論據，即就上訴人於被上訴人負遲延責任後，迄未再催告其履行言之，其仍不得再以給付物具權利瑕疵為由解除契約。況系爭建物並未交付，物之瑕疵尚有滌除可能，被上訴人又未拒絕擔保，且於上訴人催告補正之期限屆至前，即函復表示已盡力辦理中，則上訴人未再為限期修補瑕疵之催告，逕行解除契約，亦不應准許。此外，兩造所訂系爭房地買賣契約中，並未約定系爭建物之使用執照須以供住宅之用，及必合於夾層屋之施作，兩造復未以售屋廣告所載之「住宅」及「可為夾層屋」作為買賣契約之附件，自不得以售屋廣告之記載為契約內容。被上訴人申請系爭建物之使用執照時，係以一般事務所為系爭建物之用途，尚無夾層之設計，其在法律上、契約上或交易上，並無告知上訴人之義務，其單純緘默殊無違法性，即難以遽指為詐欺。又兩造僅約定興建房屋之基地應為一無負擔之素地，被上訴人就該土地雖僅有萬分之七四六九之應有部分，然其應有部分係抽象地存在於全部土地之上，縱有第三人國有財產局之應有部分，亦因國有財產局於該基地上並無房屋，且兩造簽約時被上訴人對於須依台北市政府核准興建興雅市場契約書之有關規定向台北市政府或國有財產局價購土地一事並未默密，上訴人顯難諉為不知，即不得謂被上訴人有詐欺之行為，其執以撤銷購買系爭土地之意思表示，為無理由。至被上訴人經行政院公平交易委員會處分立即停止為夾層設計廣告之表示或表徵，仍不足以構成民事上之詐欺行為。綜上，上訴人以被上訴人拒絕依約履行、買賣標的物有重大瑕疵經解除契約，或給付遲延經上訴人催告解約，或因詐欺而撤銷買賣意思表示等為由，本於解約後回復原狀或不當得利法則，請求被上訴人給付二百三十萬元及第一審判決附表金額欄所示金額自受領日起（即如原判決附表利息起算日欄所示）至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由等詞，為其判斷之基礎。按民事法上所稱之詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又定型化契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋，且企業經營者對其提供之商品，應提供消費者充分正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第十一條第二項、第四條及第二十二條所明定。本件系爭建物之基地部分屬台北市政府或財政部國有財產局所有，且屬市場用地之公共設施保留地，使用執照上載明建物供「一般事務所」用而非「住宅」，已無施作夾層屋之可能，而被上訴人於銷售時，係以「住宅」及「可為夾層屋」作為廣告訴求重點，既為原審認定之事實，則原審以兩造簽訂之系爭房地買賣契約中，並未約定使用執照須以供住宅之用，及必合於夾層屋之施作，復未以售屋廣告作為買賣契約之附件，其上更載明「甲方（即上訴人）已充分了解上開基地應依照台北市政府核准乙方（即被上訴人）投資興建興雅市場契約書之有關規定辦理」為由，而認定不得以被上訴人之售屋廣告作為兩造之約定內容，上訴人不得再就系爭建物之基地權利為爭執，揆諸首揭消費者保護法之規定，已有消極不適用法規之違法。且上訴人一再主張其意在購買「住宅」及可合法增建之「夾層屋」，因認系爭建物之屬性相符，始決定買受云云，似見系爭建物之用途及可否合法增建夾層，連同基地之完整權利，均屬系爭建物及土地買賣交易上之重要事項。倘被上訴人明知系爭建物非住宅，又不能作合法夾層使用，竟仍為不實廣告之銷售行為，並於定型化契約中僅記載未以之為附件之「台北市政府核准投資興建興雅市場契約書」，作為基地之相關約定，致使上訴人就上開交易上之重要事項發生錯誤，進而為買受之意思表示，能否謂非民事上詐欺？亦非無疑。再徵諸被上訴人就系爭「紐約第五街」房地所為之銷售廣告，業經行政院公平交易委員會認為該廣告因對夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，處以應立即停止就建物銷售廣告上為前述虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵之處分，有該委員會處分書可稽（見一審卷六五頁），上訴人有關受詐欺而撤銷系爭買賣之主張，能否指為全然無據？原審謂被上訴人申請系爭建物之使用執照時，係以一般事務所為系爭建物之用途，尚無夾層之設計，其在法律上、契約上或交易上，並無告知上訴人之義務，不得以其單純緘默遽指為詐欺，而為不利於上訴人之認定，尤屬可議。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，並得於有給付不能之情形時，解除契約，此觀民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第二百五十六條等規定即明。又物之出賣人，對於買受人應擔保其物交付於買受人前，無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，否則買受人得解除其契約，同為民法第三百五十四條、第三百五十九條所明定。本件上訴人所買受之系爭建物，苟有不能作住宅使用及不得合法增建夾層之瑕疵，且似已無法補正，倘認上訴人撤銷買賣之意思表示不生效力，其以系爭建物具有通常效用或契約預定效用之瑕疵，而此項瑕疵已無法修復或補正為由，於八十六年十月七日以郵局一八八六號存證信函所為解除契約之意思表示，能否謂仍不生解約之效力？非無研求之餘地。原審徒以被上訴人函復就上訴人所稱之瑕疵已盡力辦理中為由，遽認系爭建物之瑕疵尚有滌除之可能，上訴人不得未經修補瑕疵之催告即解除契約，自有未當。至原審有關「上訴人所指系爭建物具瑕疵情形，毋論主張權利瑕疵或物之瑕疵，均應以被上訴人給付遲延為論據」一語，更係誤解法律之論述，顯非的論。上訴論旨，執此指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　六　　月　　二十六　　日