預售屋廣告平面圖之效力（最高法院92年台上字第906號判決）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第九○六號

右列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年六月十二日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第一二七五號），提起上訴，本院判決如左：

　　主　文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

　　理　由

本件上訴人主張：上訴人於民國八十年九月二十七日分別向被上訴人購買坐落台北縣中和市秀朗段尖山腳小段二八－二一、三○－一、三○－二、三○－三、三○－五、三○－七等地號土地上所興建力霸山河大廈之預售屋中房屋編號為第Ａ５棟二二、二三、二四樓（下稱系爭房屋），上訴人莊○富、莊○另個別購買位於地下三樓六六、六五號機械式停車位，上訴人莊○華、莊○富、莊○依序已依約給付新台幣（下同）一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十一萬四千四百三十八元、一百五十二萬四千三百三十八元。詎系爭房屋完工後，有如下之瑕疵：一、依銷售海報，Ａ５棟與Ａ２棟之中間，夾有Ａ７套房，三戶成一Ｕ字形，Ａ７有一半圓形陽台與Ａ５、Ａ２之內側陽台成等距對稱，惟現狀為Ａ７半圓形陽台與Ａ５、Ａ２兩邊不對稱並靠攏Ａ５，僅相距五十公分，伸手可及，反之，Ａ２及Ａ７則相距一百多公分，嚴重影響上訴人居家安全及隱私權等。二、客廳左側房間內柱位置，本應室內、外各占一半，惟現狀為外觀平整，柱位全部挪移室內，嚴重影響室內擺設，使用價值不高。三、客廳旁之外側陽台，本應突出室外，形成三面採光，面寬度約七百公分，惟現狀為兩側封閉，僅留一面採光，且縮小單面採光範圍，寬度僅剩約二五○公分。四、現狀之客廳高度約三分之二部分為二四六公分，三分之一部分則為二一五•五公分，房間之高度，亦有一間為二一五•五公分，另一間則為二五二•五公分．惟當初簽約時，樣品屋絕非如此，且依高度表所示，樓層高度為三二○公分。上述瑕疵，致該房屋欠缺約定或通常應有之品質、效用，經上訴人多次要求補正，被上訴人仍置之不理，上訴人乃以起訴狀繕本送達向被上訴人表示解除契約。契約既已解除，被上訴人自應返還上訴人已付之價款等情，求為命被上訴人給付莊○華一百三十三萬四千二百三十八元；莊○富一百五十一萬四千四百三十八元；莊○一百五十二萬四千三百三十八元，並均加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：被上訴人完全依買賣契約第五條有關主管建築機關核准之圖說施工，並未違約，銷售廣告或樣品屋僅具要約之引誘，且所製之海報圖已註明僅供參考，既非為契約之附件，自非屬契約內容之一部。又所謂樓層高度三二○公分係指下層樓板面至上層樓板之高度而言，非指天花板至當層樓面之淨高度，而系爭房屋客廳高度為二一六或二四五公分，房間高度為二一五公分，均在建築技術規則第三十二條第二款規所定限制之上，不能認定為瑕疵。另銷售現場因受限於結構、水電、消防等設備因素，無法將不同隔間之樣品屋一一陳現，仍以展現房屋隔間、建材種類及傢俱擺設方式為主，此乃銷售預售屋之慣例。樣品屋之高度，亦因受限上述因素，更無法將全貌實際作出，僅作出一立體空間之範圍供參考而已。上訴人所稱系爭房屋與樣品屋樓高不符，主張有瑕疵，亦屬無據。況且上訴人繳付自備款後，即拒依約繳付尾款，並拒絕辦理交屋手續，經被上訴人於八十六年七月二十五日分別以存證信函催告，上訴人均置之不理，已遲延給付違約，自無權解除契約等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：上訴人主張之事實，業據其提出系爭房地買賣契約書為證，復經第一審勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽，為被上訴人所不爭，固堪信為真實。惟查契約第五條約定，雙方約定之主要施工圖樣，以依主管建築機關核准之圖說為憑．而被上訴人已於八十六年三月二十二日取得台北縣政府工務局核發使用執照，有使用執照可按。是被上訴人興建完成之「力霸山河」大樓，經主管建築機關查驗認與原始設計圖樣相符．始發給使用執照。上訴人雖謂被上訴人以不符之銷售海報之平面圖、立面圖，誘使其與之訂約，惟被上訴人已於銷售海報中載明主管建築機關核准之建照號碼，並表明海報之圖示資料等僅供參考之用，有該銷售海報可證。則被上訴人既於上訴人訂約前，已告知經主管建築機關核准取得建造執照，並非以海報之圖示資料為施工標準，嗣於大樓興建完竣，經主管建築機關查驗認與原設計圖樣相符，發給使用執照，顯難認被上訴人未按圖施工。又契約書附件之平面圖，就Ａ７戶陽台與Ａ５戶間之相隔長度，並未明示間隔距離，依契約既約定以主管建築機關核准之圖說為施工標準，自不能以附件平面圖為唯一憑據。上訴人此部分所為之主張，即無足取。次查，系爭房屋左側房間內固確有一柱子寬約八二公分、長一○三公分，然該柱位並未改變，僅將牆外移增加室內空間，有原合約附圖與施工圖可供比較，且為兩造所不爭執，復據證人即建築師鍾○訓證稱：「……有變更設計，核准建造後，才畫施工圖，後來討論到施工方法，外牆結構ＳＲＣ系統沒有變，而為外牆安全及施工問題，決定採用預鑄方式，外牆要求平整，把原來的牆往外移，柱子位置沒有變，室內面積有變大」，況且系爭大廈高度為一○九•三公尺（高度超過五○公尺），且地下開挖四層，屬特殊結構，台北縣政府工務局核發建造執照後，依建築法第三十四條之一規定，委託中華民國建築學會審查，被上訴人遵照該會審查意見，將大廈外牆採帷幕牆，係為加強大廈結構安全所為之措施，並非表示原設計有瑕疵。被上訴人將臥室牆面外移，係依主管建築機關核准之施工圖施作，面積並未減少，原銷售面積二七．六七坪，然權狀面積則二八．一八坪，反多出○．五一坪，有房屋面積計算表、建物所有權狀及建物登記簿資料可稽。被上訴人就此增加之面積，亦未向上訴人要求增加價金，故不致嚴重影響室內擺設，亦不會使房屋價值減少，自不能指為瑕疵。又查，依兩造所提出之廣告單所示大樓僅有樓高、外牆之設計、坐落位置等草圖，並未標明上訴人所購買之Ａ５棟客廳外側陽台為三面採光，簽訂之契約書亦未約定上訴人所購買之預售屋客廳外側為三面採光之陽台。系爭房屋陽台雖為正面一面採光，但與一般房屋使用並無不同，客廳視野光線亦無不良或影響住家品質之情形，亦經第一審勘驗明確，製有勘驗筆錄足憑。證人鍾○訓證稱：「正面視野沒有影響，側面有依建築技術規則，保留採光面積」；證人張愛玉、張○我亦證稱售屋小姐未談及陽台採光問題云云，均不足以證明被上訴人有保證客廳旁陽台三面採光。況被上訴人按圖施工，亦難認此部分有瑕疵。又系爭房屋完工後，客廳高度扣除樑柱（即包樑隔板）高度為二一六或二四五公分、房間高度為二一五或二四四公分，均在最新建築技術規則所定最低標準二點一公尺之上，亦經第一審履勘屬實，製有勘驗筆錄足稽，而被上訴人之銷售海報圖僅記明各樓層高度為三二○公分，並無淨高或挑高三二○公分之記載。證人康○雲、石○迪、張○我於第一審雖證述三二○公分，然係指海報圖所標示樓層高度，非指淨高或挑高而言。且據證人鍾○訓證稱：本件為超高大樓，依消防法令要保留灑水管，灑水管之垂下距離保留淨高二一○公分即可，管線配置之細部設計，在消防圖、建築結構圖均有，銷售圖無法顯現，契約亦無法顯示配置細節，至於橫樑樑深七○公分，係依結構樓數設計等語，並提出天花板高度詳圖為證。證人即售屋小姐康○雲亦證稱：伊未向上訴人言明挑高或淨高三二○公分，伊亦為住戶之一，未聞有其他客戶指責高度有問題；證人即陪同莊○富前往看屋張愛玉亦證稱：莊○富未問到樓層淨高，證人張○我亦僅證稱：伊看海報圖層高標明為三二○公分各等語。又樣品屋僅係為將來所建成屋動線之示範，為求美觀，以資吸引客戶駐足觀看，如無特別約定，樣品屋呈現之外觀、裝潢及陳設，均與廣告之功能相同，僅具要約引誘之性質，尚難認為系爭房屋之品質。此外，上訴人又未舉證證明兩造磋商過程中，確將樣品屋高度為契約內容。是上訴人主張被上訴人未按樣品屋高度施工云云，亦不足採。況本件曾經台灣省土木技師公會鑑定結果亦認為「各樓層高度為三一六至三二二公分，符合台灣省建築管理規則第三十一條規定，符合銷售海報及建照圖之規定，並無所述房屋高度誤差七六－九○公分之缺失」，亦有該鑑定報告可稽，而「力霸山河大廈」係一整體之建築，依主管建築機關核准之圖說施工，各棟高度均應相同，則系爭房屋於裝設天花板後之淨高度，在最新建築技術規則第三十二條所定限制之上，即難謂有何瑕疵。綜上所述，上訴人主張系爭房屋有瑕疵，向被上訴人表示解除契約，即屬無據。則其據以請求被上訴人返還已付價金，並均加付法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查出賣人將廣告平面圖放置於售屋現場供人取閱，固屬契約之引誘，然買受人受此要約之引誘後，進而與出賣人之使用人洽談買賣；出賣人之使用人並依據該平面圖向買受人解說，表示買賣房屋之空間、隔局按該平面圖所示，買受人因該平面圖所示之空間、隔局而決定簽約訂購，即足認定該平面圖所示房屋之空間、隔局等項，確已成為買賣雙方合致之意思表示，該平面圖自屬契約之一部分。查原審既認定兩造簽訂買賣契約書以銷售廣告之平面圖作為契約之附件，能否謂該平面圖所示之內容非屬契約之一部分？非無研求之餘地。且證人即建築師鍾○訓於原審證稱系爭房屋後來有變更設計云云（見原審卷第二宗三○九頁），系爭房屋興建完成，雖經主管機關查驗認與原設計圖樣相符，而發給使用執照，然主管機關查驗核對之「原設計圖樣」，究竟係簽約時之廣告之平面圖樣？抑或變更後之設計圖樣？原審未詳予審究，徒憑主管機關已發給使用執照，遽認無約定之瑕疵，進而為不利於上訴人判斷，尚嫌速斷。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，○依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物之瑕疵（本院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。買賣標的物在交付前，因不具備當事人契約所定應具備之效用及品質，即為物之瑕疵，經催告後不補正，或事實上無法補正，自得解除契約。依房屋銷售情形，所言高度一般固指樓層高度而言，惟房間內之淨高，如有特殊設計，致使其樓層高度於扣除通常應有之樓板高度後，顯然有所減少或高低不一者，出賣人自應告知買受人，否則即應認欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預定之效用之瑕疵。查原審先認定系爭房屋客廳高度約三分之二部分為二四六公分，三分之一部分為二一五•五公分，房間之高度一間為二一五•五公分、另一間為二五二•五公分（見原判決第七頁第十二行至第十四行），又謂上訴人所購買之房屋，經完工後之客廳高度扣除樑柱（即包樑隔板）高度為二一六分分、二四五公分、房間高度為二一五公分、二四四公分，均高於最新建築技術規則所定最低標準二點一公尺（見原判決第十一頁第十七行至第十二頁第一行），前後認定不一，究竟系爭房屋客廳、房間確實淨高多少？客廳及同層樓房房間淨高不同之情形如何？系爭房屋之淨高，買受人即上訴人是否有受壓迫之感覺？是否嚴重影響可得利用之空間及室內之美觀？就以住家為使用目的之上訴人而言，其住家品質、效用是否較之契約所定之品質、效用顯不具備？原審未進一步詳予調查，遽以上開理由，而為上訴人敗訴之判決，即有不合。末查，遍查全卷本件並無囑託台灣省土木技師公會鑑定及囑託地政地機關測量系爭房屋客廳左側房間面積之資料，原審竟謂本件曾經該公會鑑定，客廳左側房間面積不減反增，亦有認定事實核與卷內資料不符之違法。又被上訴人提出台灣省土木技師公會八十九年三月二十八日（89）省土技字第一四○二號函鑑定報告書係台灣台北地方法院受理八十七年度重訴字第九五六號訴外人黃○楠等與被上訴人間請求回復原狀等事件，囑託該公會就坐落台北縣中和市成功南路一二九號七樓、十一樓之三，一三號五樓之三、十六樓之二、二一樓之三、二八樓之三、一三三號三樓之三、十一樓之二、十六樓之三、十八樓之三、二一樓之三、二三樓之二、二五樓之二、二五樓之三、二六樓之二、二七樓之三、二八樓之一、三○樓之一、三○樓之二、一三五號五樓之四、二二樓之一、二二樓之二、一三七號八樓之三、十二樓之一、十六樓、十九樓之一、二一樓之一等房屋之鑑定（見原審卷第二宗三二九至三三○頁），並非就上訴人所購買之坐落台北縣中和市成功南路一三一號二二樓之四、二三樓之四、二四樓之四等房屋（見原審卷第二宗三二三頁）予以鑑定，該鑑定結果能否適用於本件，似非無疑。原審未詳予推究，遽以該鑑定報告而為上訴人不利之論斷，亦有未洽。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　五　　月　　八　　日