物有瑕疵不得請求解除契約僅得減少買賣價金（最高法院93年台上字第1448號判決）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一四四八號

右當事人間請求返還價金等事件，兩造上訴人對於中華民國九十年十二月二十六日台灣高等法院第二審判決(九十年度重上字第三四二號)，各自提起上訴，本院判決如下：

　　主　文

原判決關於命上訴人中國○○股份有限公司、○○食品化纖股份有限公司給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人李○昌之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人李○昌之上訴部分，由上訴人李○昌負擔。

　　理　由

本件上訴人李○昌及被上訴人(下合稱陳○松等五人)主張：其五人於民國八十年九月間，分別向對造上訴人中國○○股份有限公司(下稱○○公司)、○○食品化纖股份有限公司(下稱○○公司)購買坐落台北縣中和市秀朗段尖山腳小段二八之二一、三十之一、三十之二、三十之三、三十之五、三十之七等地號土地內之○○山河大廈預售房地，其簽約時間、戶別、總價及已繳納之金額均詳如原判決附表一所示。另因購買系爭房屋，上訴人李○昌、被上訴人張○治、李○偉、陳○秋又支付○○公司如原判決附表二所示之瓦斯配管費、追加工程款、代收款。詎興建完成後之系爭房屋，室內坪數不足，高度不足，又有交叉樑，致設計室內空間嚴重縮水，與購買時所見之樣品屋、平面圖及廣告顯不相符，欠缺契約所約定之效用及品質，該瑕疵又無法補正，陳○松等五人已分別於八十七年三月二十四日、八十七年五月二日以郵局存證信函解除系爭房地買賣契約。契約既已解除，○○公司、○○公司(下稱○○等二公司) 自應返還陳○松等五人已付之價款及瓦斯配管費、追加工程款、代收款等情。爰依契約解除後之價金返還請求權及損害賠償請求權、不當得利返還請求權之規定，求為命○○等二公司分別返還如原判決附表一所示已付價款，○○公司給付如原判決附表二所示之金額，並均加計法定遲延利息之判決(第一審駁回陳○松等五人之請求，陳○松等五人提起上訴，原審除就李○昌請求○○公司返還已付價款新台幣【下同】二百八十三萬元本息及給付瓦斯配管費四萬七千九百十一元本息部分，駁回李○昌之上訴外，其餘均改判陳○松等五人勝訴。○○等二公司及李○昌各就其敗訴部分，提起第三審上訴)。
上訴人○○等二公司則以：系爭房屋業已興建完成，並於八十六年三月二十二日取得使用執照，並無陳○松等五人所主張之瑕疵存在，陳○松等五人拒絕續繳房屋買賣價金，經○○等二公司催繳後仍置之不理，已違約在先，自無權解除契約，縱有如其五人所主張之瑕疵存在，其解除契約亦顯失公平等語，資為抗辯。
原審以：陳○松等五人主張其在八十年九月間，分別向○○等二公司購買○○山河大廈預售房地，其簽約時間、戶別、總價及已繳納之金額均詳如原判決附表一所示，另因購買系爭房屋，李○昌、張○治、李○偉、陳○秋又支付○○公司如原判決附表二所示之瓦斯配管費、追加工程款、代收款之事實，業據其提出房地買賣契約書、代收款保管單、繳款收據為證(一審卷第一宗二一至六五頁)，復為○○等二公司所不爭執，堪信此部分之事實為真實。查建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商為將來所建成屋之示範。如無特別約定樣品屋呈現之外觀、裝潢、陳設等，均與廣告之功能相同，僅具有要約引誘之性質，尚難認為係系爭建物之品質。當事人間之契約應以雙方實際上意思表示一致者為內容，倘若僅為吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造間未為協商無從達於意思表示合致，遽將廣告內容認定為契約內容之一部份，顯與民法第一百五十三條「當事人相互表示意思一致，契約始行成立」之基本原則有所違背。本件契約簽訂日期為八十年九月間，當時消費者保護法尚未公佈施行，並無消費者保護法之適用。另本件廣告銷售圖示內容並非兩造約定之契約內容，陳○松等五人亦未要求在契約中載明各房間之室內面積，實無法僅因無法依據廣告圖說配置家具，遽認定陳○松等五人所購得之不動產室內坪數不足，指為瑕疵。再所謂使用面積應包括當層樓梯、電梯間及走道部分(俗稱小公)。依中華民國建築投資商業同業公會致司法院之八十四年二月九日(84)建投全聯字第一五一八號函「說明二」記載：「不動產買賣契約日在公平交易法施行前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包括當層電梯間及走道(俗稱小公)」(一審卷第一宗一七０頁)。足證使用面積應包括「小公」在內，為預售交易市場之慣例。本件雙方買賣契約書第一條房地標示中已記載「房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準」；對廣告平面圖上所示「使用面積」之認定，於上項陳述中明確告知除住戶之專有部分外，又包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積，顯然其「小公部分」自應另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，完全符合雙方買賣契約書之約定及○正前土地登記規則第七十二條之規定，又遵行內政部於八十五年六月四日台(85)內字第八五七五二一０號函增訂「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四條文規定(一審卷第一宗一八三、一八四頁)，將共同使用部分以共用部分辦理登記，依法並無違誤之處。故陳○松等五人所購買之系爭房屋，均無面積短少之情形(一審卷第一宗一六八頁)。依雙方所訂之房地買賣契約書第一條�邥衎彖s號約定「上述房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準。如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部分按房地單價相互補貼核算。」，前開系爭房屋面積既無不足百分之二之情形，自無坪數不足情形。
次查兩造係於八十年九月間簽訂系爭買賣契約，而簽約前○○等二公司於八十年八月六日即已取得建造執照，當時並無交叉樑之設計，訂約後○○等二公司於八十一年一月一日就結構送外審結果，在未通知陳○松等五人之情形下，即逕依審查意見結果，於同年十二月二十七日第一次變更設計增加交叉樑，致系爭房屋其中一三五號部分，主臥室由天花板至地板之高度為二一八公分，靠窗部分高度為二○八公分，另一臥室高度為二一九公分，樑下高度為二一四公分，客、餐廳樑下高度為二一五公分。一三七號三二樓之三部分，主臥室高度為二二○公分，客、餐廳樑下高度為二二三公分，樓中樓主臥室部分高度為二二二公分，另二間臥室高度為二五二公分，樑下高度為二一五公分。依房屋銷售之情形，所言高度一般固指樓層高度而言，惟房間內之淨高，如有特殊設計，致使其樓層高度於扣除通常應有之樓板高度後，顯然有所減少者，出賣人應將之告知買受人，否則即應認欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預定效用之瑕疵。系爭房屋其中一三五號及一三七號部分之上開臥室內設有斜樑，交叉樑橫亙整個房間，其高度為二一八、二一四、二二０、二一五公分不等，與○○等二公司銷售時所稱三二０公分之樓層高度，相差一百公分有餘，縱扣除當層樓板厚度十五公分，亦應為三０四、三０六公分。且一般臥室內，並無斜樑之設計，本件簽約時之平面圖及設計圖亦無交叉樑設計，足見陳○松等五人當時所欲購買之臥室應為無交叉樑設計之情形，該交叉樑之設計顯係於兩造簽約後在未告知陳○松等五人之情形下逕為之變更設計。況○○山河大廈僅Ｂ四、Ｂ五棟樓有交叉樑之設計，其他棟則沒有，○○等二公司嗣後為斜樑之設計，致陳○松等五人所買受之系爭房屋，其房間淨高與其他棟相比較結果，顯為低度，系爭房屋又無較其他棟優惠之價格，出賣人自應就此事實告知買受人，但○○等二公司並未舉證證明已告知陳○松等五人，則其自應給付與其他棟之房屋相同品質、效用之房屋，始符契約預定之效用與品質。茲○○等二公司所建造者為有斜樑之臥室之房屋，其淨高竟僅為二一四至二二０公分不等，非但買受人有受壓迫之感覺，且嚴重影響買受人可得利用之立體空間，就一以住家為使用目的之買受人而言，其住家品質、效用較之契約所定之品質、效用顯不具備，即為物有瑕疵，且其為日常生活起居重心之臥房樓層淨高過低，減少效用、品質之程度自為攸關重要。茲經陳○松等五人催告補正，○○等二公司事實上亦無法補正，而予解除契約，其解除契約，洵屬有據。又○○等二公司就設計圖說之變更設計既未事先告知陳○松等五人，亦未經其同意，此室內高度不足之重大瑕疵為可歸責於○○等二公司，而非可歸責於陳○松等五人。系爭房屋之臥房既有前述交叉樑致淨高不足、空間縮小之嚴重瑕疵，且無法補正，對陳○松等五人而言，顯已減少其就該屋係以居住為目的之價值及效用，陳○松等五人解除契約，並無顯失公平情事。至李○昌所承購之32、33Ａ４一戶屋內並無交叉樑，且屬樓中樓設計與其他系爭戶結構不同，自不得以室內有交叉樑為由，主張系爭房屋有物之瑕疵。系爭房屋並無室內坪數不足之情事，惟除李○昌所承購之32、33Ａ４一戶外，其餘房屋均有室內高度不足及交叉樑之無法補正之重大瑕疵，且該瑕疵係因可歸責於○○等二公司之事由所致，陳○松等五人依民法第三百五十九條之規定，自得解除系爭房屋之買賣契約。又系爭房屋既有上述之瑕疵，陳○松等五人自得主張同時履行抗辯及拒絕續繳房屋買賣價金，其進而分別於八十七年三月二十四日、八十七年五月二日以郵局存證信函解除系爭房地買賣契約，復於起訴時再為解除之意思表示，應已生解除之效力。另因購買系爭房屋，李○昌、張○治、李○偉、陳○秋又支付○○公司如原判決附表二所示之瓦斯配管費、追加工程款、代收款(李○昌因購買32、33Ａ４一戶所支出之瓦斯配管費四萬七千九百一十一元除外)，於各該買賣契約解除後，該費用應屬李○昌等人所受之損害，○○公司收受該費用即屬無法律上原因而受利益，致李○昌等人受有損害，李○昌、張○治、李○偉、陳○秋依民法第二百六十條之規定，請求○○公司返還，自屬有據。陳○松等五人依契約解除後之價金返還請求權及損害賠償、不當得利返還請求權，請求○○公司分別返還如原判決附表一所示之已繳價金，○○公司返還如原判決附表二所示之損害額(李○昌因購買32、33Ａ４一戶所支出之瓦斯配管費四萬七千九百一十一元除外)，並加計法定遲延利息，為有理由，應予准許。李○昌請求○○公司返還原判決附表一所示之門牌一二九號三二樓之三房屋已繳價金二百八十三萬元及原判決附表二所示之瓦斯配管費四萬七千九百一十一元本息部分，為無理由，不應准許。爰將上開應准許部分，第一審所為陳○松等五人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明。就上開不應准許部分，維持第一審所為李○昌敗訴之判決，駁回其上訴。
原判決關於命上訴人○○等二公司給付部分：
按出賣人應負物的瑕疵擔保責任時，如依其情形解除契約顯失公平者，買受人不得解除契約，而僅得請求減少價金，此觀民法第三百五十九條但書規定自明。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查本件上訴人○○等二公司一再抗辯縱認系爭房屋有瑕疵，買受人陳○松等五人解除契約亦顯失公平，而僅得請求減少價金云云(原審卷一二一、二八九至二九一、三０六頁)。原審既認系爭房屋有瑕疵，出賣人應負擔保責任，乃竟未調查審酌該瑕疵對於買受人陳○松等五人所生損害，與解除契約對於出賣人○○公司所生之損害，是否有失平衡，而僅以系爭房屋有嚴重瑕疵，對買受人陳○松等五人而言，顯已減少其就系爭房屋係以居住為目的之價值及效用等情，遽認買受人陳○松等五人解除契約並無顯失公平，進而為不利於上訴人○○等二公司之判決，未免速斷。上訴人○○等二公司上訴論旨，指摘原判決其此敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
原判決其餘部分(即原判決主文第九項駁回上訴人李○昌其餘上訴部分)：
此部分經核於法並無違背，上訴人李○昌上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其此敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴人○○等二公司之上訴為有理由，上訴人李○昌之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　七　　月　　十六　　日