Ｑ０２８　行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明
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行政院公平交易委員會九十四、八、二十六公法字第○九四○○○六九五五號令修正第3點

三、預售屋銷售行為涉及違反公平交易法之行為態樣

(一)虛偽不實或引人錯誤之廣告、標示行為
1.虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之規範：公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」上開規定於事業之服務準用之，同法條第三項復訂有明文。上開規定主要係禁止事業在商品、服務或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。而此項對商品或服務廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，不因交易相對人業已具備該項商品或服務之專業知識或得於事先查證廣告內容而有不同。
2.有關建築投資業者可能涉及虛偽不實或引人錯誤之廣告、標示行為之態樣，本會並訂有「行政院公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原則」，建築投資業者應注意並遵守其規定。

(二)足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
1.足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為建立「市場競爭之秩序」，而對「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為」；抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及利用交易相對人之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事之「顯失公平行為」。
2.足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣

(１)不當限制購屋人審閱契約
在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多半為建築投資業者事先單方擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關之契約資訊內容而言，建築投資業者無疑為具優勢地位之一方。倘建築投資業者先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築投資業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於弱勢之不利地位，此等行為已有顯失公平之情形；又因房屋買賣契約書內容涉及專業用語，需時查證瞭解，故如建築投資業者給予之審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。是建築投資業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受訂金或簽約前，未提供購屋人至少五天契約審閱期間等行為，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

(２)隱瞞重要交易資訊
建築投資業者倘未告知購屋人有關依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制及負擔重劃費用，或於臨時路外停車場廣告上刊登立體停車塔有「永久產權」，復隱匿車位有一定使用期限，或隱匿高速鐵路線經過建物土地，買受人須無條件接受政府徵收等重要交易資訊等行為，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

(３)未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期
按一般房地預售契約書中，如未明訂土地移轉時間，在約定增值稅由購屋人負擔之情況下，將不利於購屋人對土地增值稅負擔之估計，易造成其錯誤認知，進而影響其權益，是以建築投資業者未於契約中明定土地移轉年度或日期，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

(４)未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式
按預售屋公共設施之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，倘建築投資業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相對人欺罔之情事，是建築投資業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之公共設施之項目，並載明公共設施面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。又依「公寓大廈管理條例」第四十一條規定，透天獨棟房屋組成集居地區相關設施之使用與管理，如具有整體不可分性者，即屬「公共設施」。至若於簽定買賣契約書當時買賣標的之不動產已經完成產權登記並有所有權狀可資瞭解公共設施分配狀態者，則不在此限。建築投資業者未為本項資訊揭露，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

(５)建築投資業者指定貸款銀行
購屋人如欲自行選定貸款銀行，應於與建築投資業者簽訂房屋買賣契約書時予以明示，否則於交屋辦理貸款時，因其個別事由擬自行辦理貸款，而請求建築投資業者提供權狀遭拒，該建築投資業者是否違反公平交易法第二十四條規定，尚須視具體情況而定。其應斟酌之因素包括：購屋人自選之銀行貸款之利息是否確實較低（例如勞工住宅貸款、公教住宅貸款）、建築投資業者是否協助分攤利息之差額、購屋人是否配合建築投資業者之債權確保、二銀行間之配合狀況等等。

(６)對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售
建築投資業者倘未知會原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

(７)建築投資業者要求購屋人繳回契約書
依民法債編買賣之規定，出賣人對於出賣物本負有權利及物的瑕疵擔保責任，而買賣之書面契約係買受人行使請求權之最主要依據，購屋人如繳回契約書將使上開請求權之行使發生困難，須承受不可預期之危險損失，不但顯失公平，且已嚴重影響消費者之權益及交易秩序，是建築投資業者倘要求購屋人繳回契約書，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。