隱匿凶宅資訊原屋主、仲介公司及其加盟店均需負賠償責任（台灣高等法院94年上易字第249號判決）

　臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　94年度上易字第249號
　上　訴　人　力○房屋仲介股份有限公司
　法定代理人　蔡○明
　訴訟代理人　林○苗律師
　複 代 理人　林○平律師
　被 上 訴人　甲○○

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國94年1月6日臺灣桃園地方法院91年度訴字第1066號第一審判決提起上訴，本院於94年8月10日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

　　事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國89年4月5日經由上訴人桃園○○加盟店即原審共同被告力○房屋仲介有限公司（下稱力○公司）經紀員洪○友之居間，以新台幣（以下同）500000元向原審共同被告江○春購買坐落桃園縣○○市○○路○○巷○之○號○樓之○房地，被上訴人已於89年5月8日付訖價款，江○春則交付房地予被上訴人。詎被上訴人遷入後，經鄰人告知88年11、12月間曾有人於系爭房屋內上吊死亡，狀甚恐怖。被上訴人得知後，心中無限畏懼，當日即行搬離，5日後至台北縣樹林市租屋棲身至今。查是否曾發生過兇殺案或自殺致死案，乃房地產標的狀況之重要事項，出賣人江○春顯係故意不告知系爭房屋之瑕疵，爰以起訴狀繕本送達為解除前開買賣契約之意思表示。而原審共同被告力○公司為不動產經紀業，於本件不動產交易中未告知房屋實況，自屬不完全給付，被上訴人自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求賠償。又力○公司為上訴人之加盟店，上訴人允其使用「力○房屋」之名稱、服務標章、營運方式，且上訴人之傳單、房屋快報、雜誌均一再刊登加盟店之服務為「力○房屋，全國服務」，顯見告知消費者其加盟店之服務即為其本人之行為，自應負保證及表見代理之責。為此訴請(1)原審共同被告江○春應給付被上訴人0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(2)原審共同被告力○公司應給付被上訴人0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(3)上訴人應給付被上訴人0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(4)其中一人已為給付，其他二人於清償範圍內免給付義務。原審判決(1)原審共同被告江○春應給付被上訴人700000元及自91年10月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。(2)原審共同被告力○公司應給付被上訴人552059元及自91年10月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。(3)上訴人應給付被上訴人552059元及自91年6月13日起至清償日止按年息5%計算之利息。(4)其中一人已為給付，其他二人於該給付範圍內同免責任。並就被上訴人勝訴部分定擔保金額為准、免假執行之宣告，被上訴人其餘請求則予駁回。原審共同被告江○春、力○公司及被上訴人就其敗訴部分均未上訴，已告確定，僅上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：力○公司僅為上訴人之加盟店，二者為獨立不同法人，力○公司所屬人事、營業、財務均由其自行掌控，並以力○公司名義對外為法律行為，該法律行為亦直接對力○公司生效。上訴人從未將代理權授與力○公司，亦無同意力○公司得以上訴人代理人之身分與第三人從事買賣交易，使其行為效力直接歸屬於上訴人云云置辯。並聲明：(1)原判決不利於上訴人部分廢棄。(2)前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查被上訴人於89年4月5日經由上訴人之桃園○○加盟店即力○公司經紀員洪○友居間，以500000元向原審共同被告江○春購買系爭房地，被上訴人業已付清全部價金，原審共同被告江○春亦將房地交付原告。惟88年12月6日曾有訴外人黃○木於系爭房屋內上吊自盡，原審共同被告江○春及上訴人之○○加盟店即力○公司經紀員均未將此事告知被上訴人。而被上訴人於90年3月間經鄰人透露得悉上情，旋搬離系爭房屋，改至台北縣樹林市租屋賃居。為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書、剪報、土地及建物登記謄本為證，且據證人即警員吳坤正、鄰居林明得於原審證述明確（見原審卷一第13至15頁、116至118頁、179、195、196頁），並經原審依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署88年度相字第1813號卷宗核閱無訛，應堪信實。

四、按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。是上訴人之○○加盟店即力○公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93年7月11日桃經紀字第930714號函覆原審明確（見原審卷二第346頁）。查訴外人黃○木於系爭房屋內上吊死亡，逾七日始經人發覺之事實，業經披露於日報，有剪報在卷可稽（見原審卷一第179頁），上訴人之○○加盟店經紀人員，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人義務，未對被上訴人進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，使被上訴人於不知情之狀況下，花費畢生積蓄購買系爭房地，而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江○春收取價金後，即避不見面，使被上訴人求償無門（參見原審卷一第17至24頁所附被上訴人所提之存證信函影本、信封影本、臺北市調解筆錄影本），則上訴人之○○加盟店自可歸責，且有不完全給付情事。而被上訴人因此受有支出房屋買賣價金500000元及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕費及房租52059元，合計552059元之損害，亦據被上訴人提出買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、繳款書、收據、房屋租賃契約書（見原審卷一第37至41頁）為證，復為上訴人所不爭執（見本院卷第73頁），自堪採信。

五、本件上訴人否認有授權情事，辯稱力○公司固為上訴人之縣府加盟店，惟其係獨立之法人，本件買賣之居間乃力○公司以其名義所為，應由其自負其責，與上訴人無涉云云。然查：
(一)按公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名義營業者，他人所經營之公司或開設之店鋪，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為，即係民法第一百六十九條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任，最高法院著有28年上字第1573號、45年台上字第461號判例可資參照。
(二)力○公司確為上訴人之加盟店，而上訴人旗下各家均屬加盟店，並無直營店，此據上訴人自承屬實。而依渠等所簽之力○房屋加盟店連鎖經營契約書第2條前段約定：「甲方（即上訴人）授權乙方（即力○公司）使用"力○房屋桃園縣（市）○○加盟店"全銜為其對外公開使用之服務標章。」力○房屋加盟店連鎖經營契約書第7條本文約定：「1.為維持"力○房屋"連鎖經營系統整體企業形象，乙方加盟店外觀之招牌由甲方依制式規格提供設計（下略）。」第11條約定：「1.乙方簽約之同時，提供相當於0000000元之擔保器予甲方辦理抵押權設定（不動產抵押器之標示如附件權利狀影本內容所載）及現金150000 元整，另外開立0000000元本票，給付甲方作為履約之保證。2.乙方給甲方之保證金，以保證乙方遵守本契約之各項約定，如乙方違反本契約、加盟店營管、特約代書管理辦法及情報網路系統之約定時，甲方得逕行填寫本票到期日兌現並沒收保證金，乙方並負責一切損失賠償。3.合約屆滿如乙方不願續約且未有違約行為，甲方應於期間屆滿後30日內無息退還乙方所交付之保證金（含本票）。4.加盟店特約代書所提供之保證票，於其行為侵害客戶權益時，即做為甲方損害賠償之執行標的，方式準用本條第2款後之規定。」第17條約定：「1.加盟店隸屬於甲方加盟事業部統一管理。2.加盟店營業管理規章由甲方制定。」第19條約定：「甲方得在營業時間內事先通知後檢查乙方業務資料、報表文件及提經營權利，如發現乙方作業錯誤或報表數字有偏差時，甲方得作全面複查前項錯誤或誤差，經甲方全面複查所發現之重大錯誤，甲方有權要求乙方限期改正，乙方不於上述期間內改正時，以違約論。」（見原審卷一第55至57頁）上訴人復自承為維護力○房屋品牌形象，上訴人會派員抽檢力○公司成交案件之文件，對其實行監督（見原審卷二第322頁）。準此，就外部觀察言，上訴人既已授權力○公司使用其「力○房屋桃園縣（市）○○加盟店」之服務標章，並為力○公司設計招牌、宣傳企劃，已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告力○公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易；至渠等內部關係，上訴人限制力○公司須以其發展之營運方式提供仲介服務，並給予營業稽核，顯具相當程度之控管；足認上訴人已有表示以代理權授與力○公司之行為。
(三)再者，實際為本件仲介之力○公司襄理洪○友其名片明白印有「力○房屋○○加盟店」，且系爭買賣所使用之買賣契約書為上訴人規定使用之制式契約書，每頁均標示有「力○房屋」字樣，訴外人洪○友復均以「力○房屋○○加盟店」名義代收被上訴人交付之各期買賣價金，此觀買賣契約書交款備忘錄上所載「力○房屋○○店洪○友代收」甚明（見原審卷第13至15頁、31頁）。更徵上訴人有由自己之行為表示以代理權授與力○公司之事實，自應負表見代理之責。

六、從而，被上訴人本於表見代理及不完全給付法律關係，訴請上訴人應賠償其所受損害552059元及自起訴狀繕本送達翌日即91年6月13日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並定供擔保金額為准、免假執行之宣告於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、至上訴人指稱若本件構成表見代理情事，則原審認力○公司亦應賠償，即屬矛盾乙節，因力○公司部分已告確定，非本院所得審酌，故不予論述。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核無影響判決結果，爰不逐一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　94　　年　　8　　月　　31　　日