仲介業者未善盡調查及據實告知之義務致出賣人受有利益者不得向承買人請求給付報酬（台灣高等法院95年上易字第630號判決）

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　95年度上易字第630號

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國 95 年 5  月 26 日臺灣士林地方法院 94 年度訴字第 992  號第一審判決提起上訴，經本院於 95 年 10 月11 日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

　　事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）94 年 6 月 18 日與伊簽立不動產買賣斡旋承諾契約書（下稱係爭契約），委託伊居間仲介承購訴外人邱○○位於○○市○○區○○○路○段 312  號 1、2 樓及 2 樓之 1 房屋（分別○○○市○○區○○段 6 小段 663 建號、668 建號、569 建號）及其基地○○○市○○區○○段 6  小段 303 地號土地應有部分 738/30000 （下稱係爭不動產），約定上訴人於買賣完成後給付總價款 1％服務報酬予伊，嗣上訴人與邱○○間買賣成立，前揭標的已於 94 年 9  月 2  日移轉登記予上訴人指定之○○國際有限公司（下稱○○公司），並於 94 年 9 月 7 日交屋，上訴人應給付買賣總價款新台幣（下同）9500 萬元之 1 ％服務報酬即 95 萬元予伊，前經委託律師發函催告，竟置之不理，爰請求判決命上訴人給付 95 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。

二、上訴人則以：被上訴人仲介伊購買係爭不動產，本應提供一切正確之資訊，但被上訴人並未盡到善良管理人責任，未提供該地區 3  個月內之成交行情及係爭不動產之隔局，偽稱賣方邱○○在該屋 2  樓放置古董，設有保全，未帶伊前往看屋；並隱瞞重要資訊，製造原承租人第一銀行長期承租及另有其他買主出價之假象，把係爭房屋的售價由 5800 萬元哄抬至 9500 萬元，誘使伊以超出行情2500萬元之價格，購買係爭不動產；嗣後並洩漏伊資料，惹來其他業務人員推銷地下錢莊金融或其他法拍屋等商品；且被上訴人之店長劉○○明知係爭不動產多處嚴重漏水、管道排臭氣、空調無法正常運作等重大瑕疵，竟未告知伊，亦未於不動產說明書上記載，即請伊簽名，造成伊因漏水需修復費用損失 486,000元、房租損失 570,000  元、精力損失 300,000  元、2 樓之 1  更改隔間花費250,000 元（含稅共 262,500 元），共計 1,618,500 元；嗣再發現原承租人第一銀行在係爭不動產內設有金庫，該行不予承租後，伊需花數十萬元拆除該金庫，損失慘重。而伊洽尋多家銀行辦理貸款時，均僅估值 6、7 千萬元而已，足見被上訴人未提供優良服務，未盡善良管理人注意義務，致伊受有損害，被上訴人顯構成不完全給付之加害給付，伊自無給付被上訴人仲介服務費之義務，並主張以上述所受損害賠償債權與本件仲介服務費債權抵銷等語，資為抗辯。

三、本件原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。除引用原審之陳述外，補陳略以：
（一）係爭不動產係由○○公司所買受，伊非買受人，○○公司未與被上訴人簽訂任何不動產買賣承諾書或承諾給付仲介費，被上訴人向伊請求仲介費，於法無據。依委託斡旋契約內容，伊所委託之事項並未完成，因買受人並非伊。
（二）被上訴人未依誠實信用原則，隱瞞漏水及屋內有難於拆除之障礙物等事項，其營業員朱○○坦承未帶伊去看房屋，未盡善良管理人之責任。

四、被上訴人答辯聲明：駁回上訴。除引用原審之陳述外，補陳略以：
（一）伊與上訴人於 94 年 6  月 18 日簽訂係爭契約，以 95 萬元之代價，替上訴人居間媒介係爭不動產，而事實上，上訴人亦已向邱○○買受係爭不動產，並依其指示登記在○○公司名下，應認其居間媒介之義務已履行。上訴人在原審始終主張伊為購屋人，於上訴後始改稱放棄購買該屋，自不足採。
（二）伊未與上訴人所指定之買受人○○公司簽訂任何契約，不能向○○公司請求仲介服務費。

五、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於 94 年 6  月 18 日簽立係爭契約，約定上訴人於買賣完成後給付總價款1％服務報酬，有不動產買賣斡旋承諾契約書可證（見原審卷第 8  頁）。
（二）係爭不動產總價 9500 萬元，於 94 年 9 月 2 日移轉登記於上訴人所指定之○○公司名下，並已付清尾款，於 94 年 9 月 7 日交屋完成，有土地、建物登記謄本及交屋確認書足稽（見原審卷第 9 至 12、120 頁）。
（三）上訴人提出之台北市政府法規會 94 年 10 月 7  日北市法保字第09431876410 號函、台北市政府地政處 94 年 10 月 13 日北市地三字第 09432673810  號函（附件 1）、上訴人 94 年 9  月 22 日函覆被上訴人前揭律師函（附件 2）、台北市不動產仲介經紀商業同業公會 94 年 2  月 22 日北市房仲耀字第 94033  號函（附件 3）、林○○名片（附件 4）、陳○○之買賣議價委託書（附件 5）、房屋行情資訊（附件 6）、○○房屋網站（附件 7）、係爭不動產外觀照片（附件 8）、○○銀行總行 94 年 10 月 13 日（94）一總政總財字第 08924  號函（附件 9）、彰化銀行放款利息收據（附件10）、上訴人工作證明（附件 11） 、係爭不動產漏水、排臭、空調照片（附件 12 至 14）、估價單（附件 15）、與○○銀行之租賃契約書（附件 16）、林○○建築事務所估價單（附件 17）、係爭不動產之現況說明書（附件 18）、係爭不動產漏水、龜裂照片（附件 19、20） 、○○房屋他案漏水保固承諾書（附件 21） 、陳○○名片（附件 22） 、係爭不動產內金庫照片（附件23），被上訴人對其形式上之真正不爭執。
（四）被上訴人 94 年 9  月 15 日所寄律師函，上訴人確有收受。
（五）交屋確認書為真正（見原審卷第 120  頁）。
（六）民權東路 6  段 296 巷 5 號建物為上訴人所有，有建物登記謄本可按（見原審卷 62 頁）。

六、本件經原審依民事訴訟法第 463  條準用第 270 條之 1 第 1 項第 3 款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下（見原審卷第 173、174  頁，本院卷第 25頁反面）：
（一）係爭契約有無履約？被上訴人得否請求仲介服務費？
（二）上訴人主張以損害賠償債權與被上訴人之服務費債權抵銷，是否有理由？

七、法院之判斷：
（一）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用」民法第 565  條、第 567 條第 1 項、571 條分別定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參見最高法院 84 年度台上字第 1064 號判決要旨）。本件被上訴人為房屋仲介公司，為上訴人媒介係爭不動產之買賣，此為兩造所不爭，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第 567  條規定，被上訴人就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即上訴人為據實告知之義務。
（二）經查「不動產標的現況說明書」依據不動產經紀業管理條例第 24 條及內政部所頒布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」內容，係屬不動產買賣契約書之一部，出賣人就不動產標的現況說明書內所列之內容負有據實填寫告知義務，如出賣人未就其內容加以填寫者，仲介業即應要求出賣人填寫，以便能調查係爭不動產現況，對買受人盡據實告知義務。本件係爭不動產有嚴重之漏水瑕疵，已據上訴人提出相片為証，且為被上訴人所不爭。被上訴人雖主張漏水瑕疵自外觀上很難查知，伊要求出賣人邱○○填寫不動產標的現況說明書，邱○○未據實填寫，故伊無從得知有漏水情事，此部分之瑕疵應由出賣人邱○○負責，上訴人以此拒付仲介費，於法無據云云，然觀之本件出賣人邱○○所出具之不動產標的現況說明書，其中就「漏水」、「海砂屋」、「輻射屋」、「天然瓦斯」、「住戶規約」、「約定專用協定」、「管理委員會」、「管理費」、「附屬設備」等多達九項內容係空白未填寫，亦未標示是否現況交屋（見原審卷第 103  頁），而就邱○○所漏填之上開各項資料如漏水、海砂屋、輻射屋等會影響係爭房屋是否具備通常效用或預定效用，對於消費者而言屬重要資訊，此時被上訴人本於其調查之義務應通知出賣人加以補填，或對出賣人加以詢問以明暸其內容，而非任令其空白，並以其空白作為被上訴人不知瑕疵之藉口。是本件係爭仲介契約，僅憑係爭不動產現況說明書中就房屋是否漏水一項，無任何可供上訴人參考之資料，即足証被上訴人就本件仲介契約並未善盡其調查及據實告知義務。查嚴重之漏水瑕疵必將影響對於不動產之使用，勢必減損其價格，上訴人不知有漏水瑕疵而願意以 9500 萬元之價格承買，其結果即係有利於出賣人邱○○，被上訴人為上訴人之居間仲介人，其違反對於上訴人之調查及據實告知義務，被上訴人未執漏水瑕疵與出賣人邱明宏交涉買賣價格，使出賣人邱○○獲有利益，依據民法第 571  條規定，被上訴人即不得向上訴人請求給付仲介報酬。
（三）次查，係爭不動產在 93 年間曾委託第三人大○不動產有限公司（下稱大○公司）銷售，當時被上訴人之法定代理人陳○○曾出價 5800 萬元，大○公司之承辦人即為被上訴人之店長劉○○，此有買賣議價委託書影本一紙在卷可按（見原審卷第 41 頁），並經証人大○公司負責人林○○及劉○○到庭証明在卷（見原審卷第 68 、69、124 頁）。証人劉○○雖表示伊曾在銷售前去看過系爭不動產，但沒有看到漏水情形，亦沒有聽說有漏水嚴重之情形，因為上訴人不是伊之客戶，所以沒有帶上訴人去看屋云云（見原審卷第 124-126  頁），但查証人林○○証稱伊在受託賣係爭房屋時即 92 年就知悉漏水（見原審卷第69頁），而當時劉○○即為該仲介銷售案之承辦人（見原審卷第 116-119 頁），並曾到現場看屋，依常情判斷，難認其不知有漏水一事。本件上訴人雖是由朱○○出面承接此案，但據朱○○所証稱伊不僅沒有帶上訴人去看屋，伊自己亦未曾去看屋，當初接洽之人為劉○○，屋子現況是劉○○向上訴人解說（見原審卷第 70、71 頁），足証本件仲介銷售案仍係由劉○○負責對上訴人解說，而劉○○早在 93 年間就已受陳○○委任仲介係爭不動產之買賣，必然知悉當時買方與賣方差價高達數千萬元，且已看過係爭不動產，對係爭不動產之情形有相當之瞭解，而劉○○又係被上訴人公司負責對上訴人解說之人員，顯然未將係爭不動產之狀況據實說明，亦未將漏水瑕疵告知上訴人，則被上訴人未本於其仲介業務就有關訂約事項提供正確資訊予上訴人，足堪認定。
（四）至被上訴人主張係爭不動產在出售期間由第一銀行租用中，係屬營業用之房屋，上訴人本可自行前往查看瞭解現況，出賣人邱○○既未偽稱係爭不動產不漏水，而點交房屋時上訴人亦親自前往辦理點交手續，當時亦未對現況有所質疑，且未舉証証明因該欄空白而受有損害，實難認其據以主張損害賠償為可採雲雲。惟查依據民法第 356  條規定，買受人固應按物之性質依通常程式從速檢查所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即時通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人。房屋漏水瑕疵非屬依通常程式即時檢查即可發現之瑕疵，故縱使上訴人辦理點交時對漏水並未提出意見，亦不能以此即認上訴人對漏水瑕疵無意見，而視為受領，自不得應此免除被上訴人之調查及據實告知義務。至於被上訴人本身未前往係爭不動產之現場察看，是否係因信賴被上訴人所致，尚不得而知，惟縱令其有所疏失，亦不能解免被上訴人及出賣人之責任。而係爭不動產有關修復漏水一節，經上訴人委請包商估價需花費 48 萬 6  千元，此有被上訴人不爭執之估價單可按（見原審卷第 97 頁），足証係爭不動產確實因漏水瑕疵而受有損害甚明，此部分被上訴人之主張尚不足採。
（五）依上所述，被上訴人既未依仲介契約，善盡其調查及據實告知上訴人之義務，且其行為違反誠信原則，致出賣人邱○○受有利益，依民法第 571  條之規定，本不得向上訴人請求給付報酬，從而，上訴人其他以不完全給付及加害給付之損害賠償請求權所為之抵銷主張，即無庸加以論述，附此敘明。

八、綜上，被上訴人依居間契約關係請求上訴人給付服務報酬 95 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即 94 年 10 月 18 日起至清償日止按週年利率 5％計算之利息，不應准許，原審所為上訴人敗訴之判決尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

九、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉証，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　25　　日