房屋銷售廣告之內容僅為要約之引誘並非要約（台灣台北地方法院95年度消字第19號判決）

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　95年度消字第19號

上列當事人間，請求損害賠償事件，本院於 95 年 11 月 9 日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 255  條第 1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時依民法第 227、226 條請求損害賠償，於訴訟中追加依公平交易法第 21 條請求賠償，經核，其基礎事實同一，應予許可。

二、原告起訴主張：
（一）被告民國 81 年間於台北縣新店市安坑段車子路小段 180  之 39 等地號土地推出案名為「達觀鎮」預售屋，以「○○達觀鎮廣告圖說」、「○○鎮購屋參考資料」上記載：（一）「中央公園串聯簇群景觀」、「中央步道及 SUBYWAY 貫穿山坡公園」，（二）「棒球場、景觀戲水池」，原告乃於 81 年 11月 24 日與被告公司簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」，房屋價款為新台幣（下同） 317 萬元，土地價款為 282 萬元，合計 599  萬元，購買達觀鎮A1 區 A 棟 6 樓 5 號房地乙戶。惟被告迄今仍未依前開「○○達觀鎮廣告圖說、○○鎮購屋參考資料」履行契約如下：（一）中央公園位於峭壁，無從建為公園，廣告圖上穿越車道銜接中央佈道之地下道亦因道路兩岸高低差距懸殊而不可行，全區以 10 米車道貫穿，無人行花園道設置，亦無貫穿全區之中央步道區景觀步道。（二）棒球場、景觀戲水池未設置。依消費者保護法第 22條之規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，則被告前開「○○達觀鎮廣告圖說」及「○○鎮購屋參考資料」即屬買賣契約之一部份，惟被告就其廣告所載內容迄今仍未依債務之本旨履行，而有不完全給付之債務不履行之情節，原告自得依民法第 226  條、第227 條請求損害賠償。本件損害賠償之金額爰依原買賣價金 599  萬元（房屋價款 317  萬元＋土地價款 282  萬元＝ 599  萬元）之 20 ％計算，即1,198,000 元（計算式為：599 萬×20％＝l,198,000） ，為此提起本件訴訟。
（二）係爭房地買賣仍有消費者保護法第 22 條之適用：「係爭房地買賣契約書雖於消費者保護法公佈施行前簽訂，但該房地買賣係屬預售屋買賣性質，依民法第148 條誠信原則之規定，上訴人自應本諸消費者保護法第 22 條相同之法理經營。」最高法院 91 年度台上字第 524  號裁判著有明文。是係爭房地買賣契約雖於 81 年 11 月 24 日消費者保護法公佈施行前簽訂，然本件房地買賣係屬預售屋買賣性質，依前開裁判意旨，被告自應本諸民法第 148  條誠信原則之規定，及消費者保護法第 22 條相同之法理經營，從而被告主張本件並無消費者保護法第 22 條規定適用之餘地，顯不足採。
（三）係爭廣告為契約內容之一部：係爭廣告為「要約」之性質，並非「要約引誘」，為契約內容之一部分。蓋「預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，該廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。準此，企業經營者刊登廣告為『要約』之性質，並非要約引誘。」、「出賣人將廣告平面圖放置於售屋現場供人取閱，固屬契約之引誘，然買受人受此要約之引誘後，進而與出賣人之使用人洽談買賣；出賣人之使用人並依據該平面圖向買受人解說，表示買賣房屋之空間、隔局按該平面圖所示，買受人因該平面圖所示之空間、隔局而決定簽約訂購，即足認定該平面圖所示房屋之空間、隔局等項，確已成為買賣雙方合致之意思表示，該平面圖自屬契約之一部分。」最高法院 89 年度台上字第 746 號及 92 年度台上字第 906 號裁判分別著有明文。而係爭房地買賣係屬預售屋買賣性質，原告與被告訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴係爭廣告圖說及購屋參考資料上所載，況被告以係爭廣告內容向原告解說，誘發原告預購係爭房地之動機，且以係爭廣告內容與原告洽談係爭房地之性質，該廣告之說明即成為契約內容之一部，則依前開裁判意旨，係爭廣告圖說及購屋參考資料為要約之性質，並非「要約引誘」，自屬契約內容之一部，則被告主張係爭廣告圖說及購屋參考資料非契約內容之一部，顯不足採。
（四）聲明：玀被告應給付原告新台幣 1,198,000  元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5 ％計算之利息。灘願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：
（一）本件並無消費者保護法第 22 條規定適用之餘地：「又消費者保護法係於 83年 1 月 11 日公佈施行，而係爭連帶保證書則早於 82 年 11 月 4 日簽訂，依法律不溯既往之原則，亦無適用之餘地。」此有最高法院 90 年台上字第2011號判決足資遵循。據此，在消費者保護法施行前，已流通進入市場之商品或已提供之服務，均無消費者保護法之適用，自應依當時有效之法律，如民法等有關規定解決。本件係爭「房屋土地（車位）買賣契約書」係於 81 年11 月 24 日所簽訂，消費者保護法尚未通過施行，依據法律不溯既往之原則及上開判決之意旨，本件並無適用消費者保護法第 22 條規定之餘地，原告卻援引為請求之依據，於法自有未合。
（二）係爭廣告並非契約內容之一部：按「消費者保護法第 22 條有關企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容之規定係於83 年 1 月 11 日始公佈施行，依法律不溯既往原則，在消費者保護法施行前，房屋銷售廣告之效力，僅屬於要約之引誘，除非契約當事人合意將廣告內容列為契約之一部，否則買賣契約仍應以該契約內容所載者為準。」此亦有最高法院 90 年台上第 1404 號判決闡述甚明。是房屋銷售廣告之內容，僅為要約之引誘，並非要約，不當然成為契約內容之一部，契約之具體內容應依當事人之意思表示定之。而「關於本契約約定之一切條款，雙方同意以本契約及第22 條所指明之附件及附圖為準。」、「（二）本契約之附件如下：附件 1：代辦貸款委託書、附件 2：房屋建材及設備說明書附件 3：管理公約、附件 4：房地買賣價款分期付款表、附件 5：車位買賣價款分期付款表、附圖一：房屋平面配置圖、附圖二：車位配置圖、附圖三：一樓住戶使用範圍圖」，此分別於「房屋土地（車位）買賣契約書」第 19 條、第 21 條第 2  項定有明文。依此，兩造已另就契約「附件」之內容詳為約定，並未包括係爭房屋銷售廣告，顯見兩造並未就房屋廣告作為係爭房地買賣契約內容一部之意思表示合致，故該房屋廣告並非契約內容之一部，至為灼然。況原告亦未舉證其係因信賴廣告內容，並依此與被告洽談而簽訂契約，或雙方已就廣告內容另案斟酌、約定，使其成為契約內容，原告據廣告內容為本件請求，自屬無理由。
（三）聲明：玀原告之訴及假執行之聲請均駁回。灘如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

三、不爭執事項：
（一）兩造於 81 年 11 月 24 日簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」。
（二）原告向被告購買達觀鎮 A1 區 A  棟 6  樓 5  號房地乙戶，業已交屋。
（三）棒球場、景觀戲水池未設置。

四、本件爭點及本院之判斷：（一）原告所提「○○達觀鎮廣告圖說」、「○○鎮購屋參考資料」（下稱係爭廣告）性質為何？是否為二造契約內容之一部？有無消費者保護法第 22 條之適用？（三）原告依公平交易法第 21 條請求賠償損害，有無理由？茲分別說明如下：
（一）原告所提「○○達觀鎮廣告圖說」、「○○鎮購屋參考資料」（下稱係爭廣告）性質為何？有無消費者保護法第 22 條之規定？是否為二造契約內容之一部？
按消費者保護法第 22 條有關企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容之規定係於 83 年 1  月 11 日始公佈施行，依法律不溯既往原則，在消費者保護法施行前，房屋銷售廣告之效力，僅屬於要約之引誘，除非契約當事人合意將廣告內容列為契約之一部，否則買賣契約仍應以該契約內容所載者為準，是房屋銷售廣告之內容，僅為要約之引誘，並非要約，不當然成為契約內容之一部，契約之具體內容應依當事人之意思表示定之。經查，本件二造簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」之時間為 81 年11  月 24 日，有原告所提契約書為憑，而消費者保護法係於 83 年 1 月 11日公佈施行，依法律不溯既往原則，係爭廣告，應屬要約引誘之性質，尚難逕依消費者保護法第 22 條援引為契約內容，茲應審酌者，厥為二造有無合意將係爭廣告內容列為契約之一部，經查，依二造所簽訂「房屋土地車位買賣契約書」第 19 條約定：「關於本契約約定之一切約款，雙方同意以本契約及第22 條所指明之附件及附圖為準。」、第 21 條約定「.... （二）本契約之附件如下：附件 1：代辦貸款委託書、附件 2：房屋建材及設備說明書、附件 3：管理公約、附件 4：房地買賣價款分期付款表、附件 5：車位買賣價款分期付款表、附圖一：房屋平面配置圖、附圖二：車位配置圖、附圖三：一樓住戶使用範圍圖」，兩造已另就契約「附件」之內容詳為約定，並未包括係爭房屋廣告，顯見兩造並未就房屋廣告作為係爭房地買賣契約內容一部之意思表示合致，故該房屋廣告並非契約內容之一部。另原告亦未舉證其係因信賴廣告內容，並依廣告內容與被告洽談而簽訂契約，原告據廣告內容主張被告不完全給付並請求損害賠償，應認為無理由。
（三）原告依公平交易法第 21 條請求賠償損害，有無理由？按公平交易法（下簡稱公平法）第 1  條規定其立法目的在「維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安全與繁榮」，又公平法係以規範「事業」及事業爭取交易的「行為」（見公平法第二章獨佔、結合、聯合行為，第三章不公平競爭），主要目的在維持資源分配之公平及合理，並間接嘉惠消費者，即以消極之方式達到保護消費者之目的；又公平交易法第 21 條禁止事業在商品或其廣告上等為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，因此不以造成特定消費者實質經濟損害為要件。同法第 24 條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」係不公平競爭行為之概括規定，均在規範公平交易秩序之維護，是公平法保護之重點在於規範事業間之競爭行為，保護消費者僅為一規範競爭行為的一種「反射利益」，縱如學者認企業經營者違反公平法亦屬違反保護他人之法律，亦應依民法第 184 條第 2 項之侵權行為負責，然亦應舉證有因廣告不實之行為致受損害，且該損害與廣告不實間有相當因果關係，始足當之。經查，本件原告所提出係爭廣告，並非二造契約之一部，已如前述，實難認原告係因廣告不實致受有損害，及該損害與被告之行為有何因果關係，是原告依公平交易法規定，請求賠償，亦難認為有理由。

五、綜上所述，被告主張原告有不完全給付、違反公平交易法第 21 條，請求損害賠償，均不足採，原告訴請被告給付如聲明所示之金額，不應准許，應予駁回。本件原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，認與判決結果無影響，爰不一一論述。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　95　　年　　11　　月　　23　　日