不動產買賣所稱物之瑕疵係指出賣之房屋面積短少致價值減少而言(台灣板橋地方法院97年訴字第105號判決)

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　97年度訴字第105號

上列當事人間損害賠償等事件，本院於97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

一、原告起訴主張：
(一)被告於民國（下同）96年9月3日經由住家房屋仲介有限公司（下稱住家仲介）居間，將被告所有坐落於臺北縣中和市○○段436地號土地及其上建物即門牌號碼為台北縣中和市○○街6巷9之1號4樓房屋（建號2973，以下簡稱係爭建物）出售予原告，並於96年11月18日簽訂不動產買賣契約（下稱係爭契約）總價金為新臺幣（下同）300萬元，依照建物登記謄本登記，主建物面積27.43平方公尺、陽台2.25平方公尺、共同使用部分1548建號持分為115/10000、2974建號9/10，原告已依契約給付第1期簽約款30萬元。被告將1517建號分割出2973、2974 建號，2974建號是從1517建號分割出走道的小公面積，1517建號大公登記持分為1/10000，小公登記持分為1/10，2973建號大公登記卻為115/10000，小公登記持分為9/10，致2973建號建物多負擔大公部分之面積為6.1794平方公尺及小公部分之面積為4.6822平方公尺，此有建物登記謄本可按，另被告出賣房屋隱匿共同使用部分遭灌水之瑕疵，且於交易時隱匿該瑕疵，依民法第359條解除契約，並請求返還已給付之價金，而原告請求被告要求更正登記面積，被告竟不拒履行，反而解除契約，依係爭契約第9條約定，被告違約不賣，應賠償同額違約金30萬元；且原告締約而損失仲介費3萬元，亦得依民法第260條、第227條請求返還，分述如下：
1.房屋稅之課徵係以房屋經評定後之現值，並依照房屋稅條例第5條所規定之稅率課徵之，而房屋課稅面積大小亦與房屋評定現值有關；又關於地價稅之課徵係以地價總額並依照土地稅法第16條規定之稅率徵收之，而土地所有權人持有之土地面積亦與地價總額有關；此外，對於係爭房地所屬大樓之管理費亦與房屋坪數有關。被告將大公、小公部分面積共10.8616平方公尺，移轉予2973建號，致原告必須負擔多餘稅捐及管理費，並減少係爭房地之利用與價值，自構成物之瑕疵。
2.住家仲介經紀人乙○○於97年3月18日審理時證稱，在簽約前僅交付不動產說明書第1頁的售屋資料表，並無交付完整的不動產說明書，原告於96年12月10日向住家仲介反應公設分配不均時始交付，自無從知悉係爭房地公設分配情形。又住家仲介受僱人高○○於96年11月30日稱：「你說公設不合理，也就是不合理，我才會爭取到300萬元，1坪約20萬元，你們可以到對面附近問看看他們1坪買多少錢，約38萬元，我用這一點來說服屋主以此價格賣給你，公設比高你們有提出來，我說我知道，但他權狀就是這麼高就是這樣要賣，公設比高政府也認可，我就是用這一點來說服屋主說這不能以一般正常的坪數單價來賣，所以你們才會買到比較便宜，顯見被告與住家仲介刻意隱匿公設分配比例不公之重要資訊。雖住家仲介與被告均一再聲稱原告係以低價購得係爭房屋，然出賣人所應負擔之瑕疵擔保責任，並不因成交價格高低與否而得免除。係爭房屋共同使用部分遭灌水之瑕疵，係被告所致，並於交易時隱匿此重要訊息，原告得行使解除權，請求返還已給付之價金30萬元。此外，被告違反誠信原則在先，則原告行使契約解除權應無民法第359條所謂「顯失公平」之虞，併予敘明。
3.原告於96年12月7日以高雄廣澤郵局第413號存證信函通知被告，自得依法行使同時履行抗辯權拒絕給付第二期價金，此有最高法院77年度第7次民事庭會議決議可資參照。原告請求被告更正公設比例，被告於96年12月17日以永和郵局第1469號存證信函解除契約。被告以存證信函解除契約在先，原告已無解除契約之權，即表示不予出賣之意。爰依係爭契約第9條約定請求已收之價款全部退還買方外，並應賠償買方所付價款同額之損害賠償違約金。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.被告分割的方式將致承購2973建號之買受人負擔多餘稅捐與管理費等事項勢必知悉，難謂無「明知共同使用部分應依建號持分比例平均登記」、「故意隱匿公共設施灌水」之事實。又被告以民法第354條價值之瑕疵應是指客觀上的交易價值，及原告交易每坪單價少付10萬多元有潛在獲利，應係誤解物之瑕疵之定義。
2.內政部83年12月21日台（83）內地字第8315101號函釋係行政機關針對地籍測量實施規則第283條「區分所有建物之共用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以勘測。」規定中所謂「分別合併」之部分予以補充，本件係被告於96年3月12日自行分割，原告無從與被告合意。
3.又臺灣高等法院93年度重上字第271號民事判決理由引用內政部94年2月23日台內中地字第0940724353號函、台北市政府工務局建築管理處93年12月29日北市工建寓字第09369704200號函，當事人本得基於私法自治、契約自由之法理，協定共同使用部分之項目與分配。惟目前實務上，各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，均依各區分所有權人專有部分用使用部分權利範圍之分配，依照被分割之建物面積之比例而為計算。本件為被告於辦理建物分割時，未按建物比例登記公共設施比例，致使係爭建物有瑕疵。
(三)聲明：被告應給付原告63萬元及自起訴繕本送達翌日起迄清償日止按週年利率百分之5計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：
(一)民法及土地法規，並無規定共同使用部分應依建物持分比例平均分配，內政部83年12月21日台（83）內地字第8315101 號函：關於區分所有建物共用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，是以…不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。
兩造既於96年11月18日簽訂不動產買賣契約書，原告於96年12月7日以存證信函，要求被告依各該建物持分比例重新更正其權利範圍之登記，已屬契約之內容變更，被告並未同意且被告亦將係爭房地之土地、建物所有權狀影本及售屋資料表交由住家仲介銷售，並無「明知共同使用部分應依建號持份比例平均登記」、「故意隱匿公共設施灌水之事實」。且依民法第354條規定「無滅失或減少其價值之瑕疵」係指客觀上的交易價值，如出售房屋之外觀不雅、魚肉水果腐敗等，原告提出地價稅、房屋稅、管理費，此乃純粹基於法律規定或住戶規約之計算標準，就係爭房地客觀上交易價值並無滅失或減損。最高法院73年台上字第1173號判例，乃係對數量短少是否構成物之瑕疵提出判斷基礎，與本件不可相提並論，另臺灣高等法院93年度重上字第271號民事判決理由中內政部94年2月23日台內中地字第0940724353號函、台北市政府工務局建築管理處93年12月29日北市工建寓字第09369704200號函，其函覆內容謂：並無明文規定共用部分之分擔比例，是原告所述無據。至於原告所提預售屋買賣契約書範本，僅適用於區分所有建物預售屋買賣時之參考，本件係成屋之買賣，況該範本並無強制力，無法相提並論。又原告提出原證6之錄音光碟譯文，依民法第576條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，乃指住家仲介是否盡善良管理人之注意義務，而與本件無關；且係原告事後聽聞高靈芬之傳聞證據，非親身目睹之經驗，並無證據能力。再者，依被證11之住家仲介97年1月9日住字第097010901號函，說明住家仲介已交付土地及建物登記謄本予原告閱覽，並為原告於97年3月17日之民事爭點整理狀、光碟譯文第3頁自認，原告應已知悉係爭建物之大公小公登記持分比例之情形，因此原告依據民法第359 條之規定解除契約請求返還價金並無理由。況與系爭房地地理位置、座向、屋況、交通狀況皆相同之建物，權狀面積28.14坪含共同使用部分10.33坪，總價880萬元，每坪單價312, 722元，每坪價差高達103.225元，原告受有低於市價之買得利益，被告無圖得高額之不當利益。
(二)被告於96年12月17日以永和郵局第1469號存證信函以原告未按期給付第2期款項為由，被告曾於同年月10日、11日分別以口頭催告、中和南勢角郵局第5734號存證信函催告原告給付價金，被告已定期催告原告給付價金，原告均未按期給付，而解除係爭契約，原告不能僅以被告發函解約即表示被告無出賣之意。被告既已合法行使解除契約在先，係爭契約即溯及消滅，原告何能就已消滅之契約再行解除契約，且原告未踐行催告履約，即逕行解除契約，於法不合，是原告請求違約金30萬元無理由。另係爭契約第9條並未就仲介費列為違約金之損害賠償，原告請求仲介費3萬元之損失亦無理由。且係爭契約無約定被告應履行更正公設比例之對待給付義務，準此，原告請求被告更正公設比例與原告給付第2期以後之買賣價金，二者並非立於互為對待給付之關係，原告自不得行使同時履行抗辯權，且係爭房地並無瑕疵存在，原告自未取得物之瑕疵擔保請求權，其主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而在被告催告原告請求給付價金時，行使同時履行抗辯權，其法律要件不符。
(三)聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見97年3月18日筆錄，本院卷1頁153至154）
(一)被告於民國（下同）96年9 月3 日經由住家房屋仲介有限公司（下稱住家仲介）居間，將被告所有坐落於台北縣中和市○○段436 地號土地及其上建物即門牌號碼為台北縣中和市○○街6 巷9 之1 號4 樓房屋（建號為2973）出售於原告，契約總價金為新台幣（下同）300 萬元，並於96年11月18 日 簽訂原證1 之契約，依照建物登記謄本登記，主建物面積27.43 平方公尺、陽台2.25平方公尺、共同使用部分1548建號持分為115/10000、2974號建號為9/10，原告已依據契約給付第一期簽約款30萬元。
(二)原告於96年12月7 日以原證3 之存證信函函知被告以建號1548號、2974號建號之共同使用之權利範圍不符比例，請求被告更正，被告於96年12月8日收受（見本院卷頁16、44）。
(三)被告於96年12月17日以原證4 （即被證10）之存證信函通知原告，以原告未按期給付第二期款項為由，被告曾於96年12月10日96年12月11日、分別以口頭催告、被證8 之存證信函催告原告給付價金，原告均未按期給付，而解除原證1 之契約，並沒收原告已給付之價金30萬元。
(四)被告將1517建號分割出2973、2974建號，2974建號是從1517建號分割出走道的小公面積，是地政事務所登記的。
1517建號大公登記為1/10000 、小公登記為1/10，2973 建號大公登記為115/10000 、小公登記為9/10，2974建號面積原先登記在1517建號裡，有建物登記謄本可按。現1517建號之登記面積為42.16 平方公尺，陽台9.4平方公尺，合計51.56 平方公尺。2973建號總面積為27.43 平方公尺，陽台2.25平方公尺，合計為29.68 平方公尺。

四、本件爭點及本院判斷（見97年3月18日筆錄，本院卷1頁154至155）
原告主張於前揭時地向被告買受係爭房地（即2973建號），因被告將原先1517建號之房屋分割出2973、2974建號，2974建號從1517建號分割出走道之面積之小公設面積，然被告將2973之建號之大公設面積登記持分為為115/10000，小公面積登記持分為9/10，原先1517建號之大公設面積登記持分僅為1/10000，小公設面積登記持分僅為1/10，致使因係爭建物公共設施之登記持分不公平，致使原告需負擔多餘之稅捐之管理費，而有物之瑕疵，依據民法第359條之規定，請求解除契約並返還已給付之價金30萬元，被告並未依原告之請求更正登記面積，反而解除契約，足見係被告違約不賣，依據係爭契約第9條以被告違約不賣，請求同額之違約金30萬元，及依據民法第260條、227條之規定，係爭契約既因原告行使解除權，被告因締約而支付之仲介費，亦得向被告請求給付，爰請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為：(一)原告依據民法第359條之規定，以被告將原先1517建號之房屋分割出2973、2974建號，2974建號從1517建號分割出走道之面積之小公設面積，然被告將2973之建號之大公設面積登記持分為為115/10000，小公面積登記持分為9/10，原先1517建號之大公設面積登記持分僅為1/10000，小公設面積登記持分僅為1/10，致使因係爭建物公共設施之登記持分不公平，致使原告需負擔多餘之稅捐之管理費，而有物之瑕疵，依據民法第359條之規定，請求解除契約並返還已給付之價金30萬元是否有理由？(二)被告依據係爭契約第9條之約定，以被告違約不賣，且有糾紛不能解決，請求被告給付違約金30萬元，是否有理由？(三)原告依據民法第260 條、第227條之規定，請求被告因締約而損失仲介費3萬元是否有理由？玆分述如下：
(一)所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見被上訴人買受係爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響被上訴人買受係爭房屋之價值及效用。二物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第354條第1項前段定有明文；又民法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院85年度台上字第1306號判決意旨參照）。查我國建築法規，對所謂「使用面積」並無定義，乃一般買賣房屋契約時所使用，有別於「公共面積」而言。顧名思義，所謂「使用面積」應指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積而言；至土地登記規則第69條第1項則將區分所有之建物之共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃為公共設施（即民間交易所謂之「小公」）應比例分攤負擔之問題，與「使用面積」意義尚屬有間，非謂依土地登記規則測量所得之「權狀面積」即為「使用面積」。按買賣之物具有瑕疵，出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為請求減少價金，在非顯失公平之情形，得解除契約；倘買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，而請求不履行之損害賠償，同法第359條、第360條定有明文。次按一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵（最高法院73台上字第1173號判例參照、台灣高等法院84年度上字第1374號判決意旨參照）。再參酌依據內政部83年12月21日台（83）內地字第8315101號函釋所載「地籍測量規則第297條規定【區分所有建物之共同使用部分，視各區分所有權人實際使用情形，分別合併分割，另編建號予以勘測】，關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權劃分，係屬私法上契約關係，宜有當事人依據民法規定合意為之，是以共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形，並依其申請，分別合併另編建號，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式」等與，亦為內政部94年2月23日台內中字第0940724353號市所肯認（見本院卷1頁106、132），因此，有關建物之共同使用部分之持分分擔比例，宜由當事人自行協定定之，亦為台灣高等法院93年度重上字第271號民事判決認定無訛（見本院卷1頁211）。因此，揆之前開判決意指，不動產之買賣之物之瑕疵，均指出賣人應擔保出賣房屋之使用面積或登記面積是否有短少，致減少物之價值而言，至於區分所有權人公設登記持分比例，基於私法自治原則，宜由當事人自行合意或協定定之，並未構成物之瑕疵，合先敘明。
(二)參之證人乙○○即負責本件居間房屋之仲介人員於本院審理時證述：「（問：當初買賣房子有交付土地及建物登記謄本給原告看嗎？）有，我們是根據不動產說明來作介紹，有交付謄本給原告看」、「（問：當初原告對於係爭房屋之大公、小公有無特別意見？）沒有，是原告付為第一期款後才有意見。」、「（問：被告有無故意隱匿大公、小公登記不平均的問題？）我們是根據地政機關的謄本作介紹，至於大公、小公是否有登記不平均的問題我不知道」、「（問：證人是否在簽訂係爭契約後才交付不動產說明書？）沒有，我們在簽約前就交付不動產說明書第一頁之售屋資料，沒有交付整本不動產說明書，不過簽約的時候，確實有整本交給原告看」等語（見本院卷1頁157至159），又依據證人所提出之不動產說明書第1頁所載，係爭房屋即已登載權狀為14.32坪，室內為8.30坪，大公為5.34坪」等語，並徵以原告自認於93年11月16日已收受係爭土地之登記簿謄本等語（見本院卷1頁64、225，97年5月27日筆錄），並經原告確認係爭建物登記簿之大公、小公登記持分後，原告始於96年11月18日簽定原證1之買賣契約，依據原證1之買賣契約登載就大公建號1548，持分為115/10000，小公建號2974之持分為9/10已記載明確（見本院卷頁10），據此，原告於簽訂係爭契約時，即應已明瞭係爭建物大公、小公登記持分，並經由不動產說明書之記載即已知悉本件建物之公設比例高達37%（5.34/14.32= 0.37. 29），揆之前開說明，應得解釋兩造已就係爭建物之公共設施登記持分面積達成合意，依據前開說明，係爭建物之使用或登記之面積並無短少，並無減少物之價值，自不構成物之瑕疵。況兩造於簽約時買賣之合意，係以總面積14.32 坪，室內面積為8.3 坪、公設面積為5.34坪為契約之標的（見本院卷1 頁64之不動產說明書），原告請求變更公共設施之登記持份比例，無意要求被告增加給付內容，顯已變更契約之內容，而非物之瑕疵之問題。至於原告所提出之內政部地政司所公佈之預售屋買賣契約書範本第4 條第2 款，係就預售屋買賣契約建商於登記公設比例面積所為之規範，與本件情形不同，難以比附援引。另原告所提出之原證6 之錄音譯文，係原告於96年11月30日與仲介人員間之對話錄音譯文，僅能證明原告與仲介人員間有關公設比例及本件房屋售價間之爭執，核與被告無關，自不能作為有利於原告之認定。
(三)買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。退萬步言之，原告於契約成立時，即知有大公、小公登記持分比例之情形，揆之前開說明，被告自不負擔保之責，況依據兩造簽定之原證1之契約，已就大公、小公面積所登記持分已記載明確，難謂被告有故意不告知前開瑕疵之情形，因此，原告以係爭建物有物之瑕疵，請求解除契約，返還已給付之價金30萬元為無理由，應予駁回。
(四)再者，被告於96年12月17日以永和郵局第1469號即被證10之存證信函，以原告未按期給付第2期款項為由，被告曾於同年月10日、11日分別以口頭催告、96年12月11日中和南勢角郵局第5734 號即被證8之存證信函催告原告給付價金，被告已定期催告原告給付價金，原告均未按期給付，而解除係爭契約，原告自認分別96年12月13日、96年12月17日收受被證8及被證10之存證信函（見本院卷1頁155，97年3月18日筆錄），則被告已定期催告原告給付價金，原告並未按期給付，被告解除契約，自屬合法有據，因此，係爭契約已於96年12月17日合法解除。再者，揆之前開說明，係爭建物之大小、小公並非物之瑕疵，退步言之，且縱使為瑕疵，亦為原告於簽約時所明知，原告自不得據此行使同使履行抗辯，拒絕給付第二期之價金，因此，原告主張行使同時履行抗辯，並無理由。
(五)原告主張依據係爭契約第9條，以被告違約不賣，請求返還違約金30萬元云云，然查，係爭契約第9條約定：「…若是賣方不賣或無法出賣或糾紛不能解決或違反本約任何一條約定時，經買方限期催告履約後仍不履約時，賣方除將已收之價款全部退還買方外，並應賠償買方所付價款同額之損害賠償違約金，同時本約解除」等語，本件買賣契約，既因原告未按期給付第2 期價款，經由被告於96年12月17日合法解除契約，則並無被告違約不賣之情形，因此，原告再依據前開契約之約定，請求被告給付違約金30萬元，核屬無據，應予駁回。
(六)原告主張因締約而給付仲介費3萬元，依民法第260條、第227條請求被告返還云云。然查，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第227 條、第260條固有明文。然本件並無可歸責於被告之事由，致為不完全給付之情形，原告據此解除契約並無理由，已如前述，因此，原告請求因不完全給付之損害賠償，亦無理由，應予駁回。
(七)縱上所述，原告依據民法第359條、係爭契約第9條、民法第260條、第227條之規定，以係爭建物有物之瑕疵，解除契約請求被告返還原告已給付之價金30萬元及同額之違約金30萬元，即因締約損失之仲介費3萬元，均無理由，應予駁回。

五、假執行之宣告：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　21　　日