買主未付清尾款即假借裝修名義強行入住自屬無權占有(台灣台北地方法院97年重訴字第633號判決)

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　97年度重訴字第633號

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國九十七年十月三日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

被告應將門牌號碼台北縣新店市○○路三六五之二號八樓之房屋遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣陸佰肆拾伍萬元供擔保後，得免為假執行。

　　事　實

甲、原告方面：

一、聲明：除假執行供擔保金額及免假執行部分外，如主文所示。

二、陳述略稱：
(一)按「所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第七百六十七條定有明文。經查，本件門牌號碼台北縣新店市○○路三六五之二號八樓之房屋及其基地應有部分（下稱係爭房屋）為原告所有，原告將係爭房屋委由第三人○○房屋仲介股份有限公司（下稱○○房屋）出售，兩造經由訴外人○○房屋之仲介於民國（下同）九十六年七月二十六日就係爭房屋達成買賣合意，契約總價為新台幣（下同）六百四十五萬元，此有不動產買賣合約書可證。在交易時，原告應被告之要求同意在「交屋前」讓被告得先進入借屋裝修，惟雙方明定被告「僅能為房屋裝修，不得在交屋前有搬入、佔用．．．更換房屋門鎖等情事，否則乙方（指原告）得逕行加裝門鎖，拒絕甲方（指被告）於點交房屋前再進入。」，此亦有九十六年七月二十六日之借屋裝修同意書可稽，換言之，原告僅曾借屋裝修，並未交屋，兩造當時約定交屋之時間為九十六年九月二十六日，被告應付交屋款五百五十萬元。
(二)依據不動產買賣合約書所載，被告應於簽約時支付四十五萬元，被告確有支付此一款項（此一款項並非實際付給原告，而係交給○○房屋之關係企業即履約保證之○○建築經理股份有限公司），而後原告配合辦理過戶之前置繳稅事宜，為此原告亦透過○○房屋之代書繳納增值稅等款項。俟後○○房屋通知，被告亦依不動產買賣合約書所載繳納完稅款五十萬元，而由○○建築經理股份有限公司收受。被告支付前述款項後，卻未依不動產買賣合約書約定於九十六年九月二十六日給付交屋款五百五十萬元，其理由係銀行無法核貸款五百五十萬元之款項，並要求原告等被告日後有錢再行給付，至於何日有錢，被告不願說明，此自為原告所難接受，是以原告認為被告違約，然被告堅決否認違約情事。由於被告態度異常強悍，原告乃透過○○房屋再與被告協商，雙方就此於九十六年九月二十七日訂有每日二千元違約金補貼等約定，此有協定書可證，依該契約交屋日期為九十六年十月十六日，然當日被告仍拒不付款，且未提出任何解決方案，為此原告乃請○○房屋出面解決，○○房屋以原告名義於九十六年十月二十九日發出存證信函要求被告於五日內履約，否則沒收已付價金。被告收到該存證信函後置之不理，最後○○房屋又於九十六年十一月十三日以原告名義再次發出存證信函解除契約，被告至此方才聯絡○○房屋要求兩造再協定，該契約本已解除，然○○房屋之人員一再勸說，希望原告給被告一次機會，故兩造乃於九十六年十一月二十三日另行協議簽訂「不動產買賣契約補充協定書」，假若被告於九十六年十二月二十三日履約，原告則願意交屋。九十六年十二月二十三日，被告又不履約付款且早已佔住係爭房屋居住並更換鑰匙，換言之，被告霸佔房屋且拒不履約付款，原告為此甚感憤怒，要求○○房屋要加以解決。被告之惡行除霸佔房屋外，更要求原告必須馬上辦理產權過戶，且對原告破口大罵，惡行惡狀難以形容。
(三)九十六年十二月二十六日，被告至台北縣新店市調解委員會聲請調解，聲請理由竟係「雙方有約定履約保障，賣方遲未辦理產權移轉，銀行核貸已完成手續，賣方又避不見面」，完全係指鹿為馬，茲檢陳台北縣新店市調解委員會通知書及所附聲請調解書影本各乙份，九十六年十二月二十三日就是兩造約定要履約的日子，原告要向被告拿尾款，怎有可能避不見面？○○房屋之人員要賺取佣金，焉有可能避不見面？被告所辯與事實不符。
原告一再重申解約並請被告搬遷，○○房屋之人員亦陪同前往處理表明解約，被告均置之不理，後來○○房屋人員帶同原告前往警局報案，業經台灣台北地方法院檢察署以九十七年度偵字第一○三三四號案件提起公訴，原告早已依約定解除合約無誤。被告係因借屋裝修同意書之約定先行裝修房屋，然不得佔用，更不得搬入居住，也不得更換門鎖，而借屋裝修同意書之原因乃係兩造訂有不動產買賣合約書，惟因被告違約且拒不支付價款，原告一再協調及催告，被告仍堅持霸佔房屋拒不履約，故原告業已解除契約，被告無權佔有係爭房屋甚為明確，而原告係為係爭房屋所有人亦為兩造所不爭執，故原告依民法第七百六十七條之規定請求返還係爭房屋，自有理由。被告提議和解之方案係原告將係爭房屋交屋予伊並移轉所有權登記，不足款項日後再分期給付並由伊以係爭房屋設立第二順位抵押權給原告，若日後無法給付，再由原告拍賣原屬於自己所有之係爭房屋，原告無法接受。
(四)被告業已認諾願將係爭房屋遷讓交還給原告，雖另以原告應給付裝潢費用八十五萬元及返還九十五萬元，扣除十四萬元為同時履行抗辯，然查：1.被告是否有支付八十五萬元之裝潢費有疑問，原告否認之，且縱被告有給付裝潢費用八十五萬元，該裝潢是否有此價值亦有疑問，更何況此等裝潢於原告毫無利用價值，不動產買賣契約補充協定書第二項亦約定已施作裝潢任由原告處置，絕無異議，其請求自無理由；2.因被告違約行為，原告已支付律師費、○○房屋之費用、在外租屋之花費等諸多支出，而被告非但強佔原告房屋加以使用，拒不交還，此外連管理費亦不繳納，致使原告遭管理委員會提出訴訟，此外更一再要脅原告，若不將房屋過戶，伊要在屋內自殺，讓原告無法利用房屋，其同時履行抗辯實無理由。

三、證據：提出契約書影本一份、借屋裝修同意書影本一份、九十六年九月二十七日協定書影本一份、存證信函影本二份、不動產買賣契約補充協定書影本一份、台北縣新店市調解委員會通知書及所附聲請調解書影本各一份、台灣台北地方法院檢察署起訴書影本一份、本院新店簡易庭通知書影本一份、律師函影本一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：(一)駁回原告之訴；(二)如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述略稱：
(一)緣兩造於九十六年七月二十六日簽立係爭房屋買賣合約，約定房屋總價為六百四十五萬元，簽約當日由被告依約支付原告第一期頭期款九十五萬元（其中四十五萬為履約保證金，其餘五十萬元係預繳過戶增值稅之用），其餘房屋尾款五百五十萬元，俟房貸核貸時一次付清。
(二)因被告遭設計矇騙，購買係爭房屋之價格超出市價行情約百分之十，致銀行對係爭房屋評估核貸之金額僅約四百六十萬元，被告復再徵詢數家銀行均無法足額貸到五百五十萬元。被告即願將不足額約六十萬元部分作為向原告之借款、並設定第二順位抵押權為條件與原告和解，以解決本件房屋買賣糾紛，惟遭原告拒絕。
(三)被告願放棄購買係爭房屋，並將所佔用之係爭房屋遷讓交還原告，惟原告應退還被告原所交付之頭期價金九十五萬元及裝修係爭房屋所支付之費用八十五萬元，共計一百八十萬元，其中因被告自九十六年十二月遷入居住迄今達七個月，被告願以每月二萬元為房租之補貼自上開請求中扣除，即原告應給付被告一百六十六萬元，作為本件原告請求之同時履行抗辯。關於裝修房屋花費八十五萬元，有房屋裝修之相關合約書記載足以為證。

三、證據：提出設計監造工程合約書影本一份為證。

　　理　由

一、原告主張意旨略以：(一)原告於九十六年七月二十六日將係爭房屋以六百四十五萬元出售予被告，並同意被告於係爭房屋點交前借屋裝修，然被告因貸款不足額無法給付交屋款五百五十萬元，故原告催告被告給付價款，因被告仍未給付，原告乃解除契約；(二)契約解除後，兩造於九十六年十一月二十三日另行簽訂「不動產買賣契約補充協定書」，約定若被告於九十六年十二月二十三日前付款及給付遲延違約金，則兩造仍依已解除之契約履行，否則被告已付價款九十五萬元由原告沒收，施作裝潢亦任由原告處置，然被告屆期無法付款，卻佔用係爭房屋拒不交還，故依民法第七百六十七條規定請求被告返還，且被告給付價金應沒收，裝潢亦約定任由原告處置，其同時履行抗辯並無理由等語。

二、被告答辯意旨則以：被告購買係爭房屋價格過高，銀行無法足額貸款，導致被告無法履約，被告願放棄購買係爭房屋，並將所佔用之係爭房屋遷讓交還原告，惟原告應同時退還被告一百六十六萬元（頭期價金九十五萬元加上裝修係爭房屋所支付八十五萬元，扣除被告使用係爭房屋七個月之利益十四萬元）等語置辯。

三、兩造對於原告將所有係爭房屋出售被告，總價六百四十五萬元，被告已付九十五萬元，其餘款項因銀行無法足額貸款而未給付，原告已發函解除契約，其後兩造另簽訂「不動產買賣契約補充協定書」，被告仍無法履行，卻繼續佔用係爭房屋之事實不爭執。兩造爭執重點在於：被告是否無權佔有系爭房屋？被告所提同時履行抗辯有無理由？爰說明如後。

四、被告無法履行「不動產買賣契約補充協定書」之約定給付交屋款，自屬無權佔有，原告自得請求被告返還係爭房屋，且被告之同時履行抗辯並無理由：
(一)按依兩造買賣契約書第四條之約定，被告未給付之五百五十萬元為交屋款，又借屋裝修同意書第肆點約定交屋前被告僅能為房屋裝修，不得在交屋前有搬入、佔用、更換房屋門鎖等情事。經查，被告迄未給付前揭交屋款，而遭原告解除契約，雖其後兩造又另行簽立不動產買賣契約補充協定書，被告仍無法依該協定履行給付交屋款，則既未交屋，被告無權搬入、佔用係爭房屋至明，詎料被告仍強行入住，自屬無權佔有，原告依民法第七百六十七條規定請求被告返還係爭房屋自有理由。
(二)復按不動產買賣契約補充協定書第二條約定：「如乙方（被告）未能依前條約定如期履約完成，已付價款依不動產買賣合約書第九條約定，由甲方（原告）充作損害賠償沒收，已施作裝潢任由甲方處置，乙方絕無異議。」。經查：1.房屋設計裝潢是否具有利益，涉及使用者之主觀感受與客觀需求，兩造既約定被告不履約則施作裝潢任由原告處置，被告絕無異議，而非約定以施作裝潢費用抵付遲延違約金，足見兩造均認知該裝潢對原告並無利益可言，被告就此主張同時履行抗辯並無理由；2.因被告違約行為，原告未能依合約約定取得交屋款，又需支付律師費進行本件訴訟，且被告佔用系爭房屋，縱使原告解約，亦無法立即另行出售房屋，拖延迄今尚須面臨金融風暴所導致房價下跌之損失，從而原告依前揭協定書第二條約定沒收被告已付款項九十五萬元充為損害賠償違約金，金額應屬適當，並無違約金過高問題，被告此部分同時履行抗辯亦無理由。

五、綜上所述，原告本於所有物返還請求權之法律關係，依民法第七百六十七條之規定，請求被告應將門牌號碼台北縣新店市○○路三六五之二號八樓之房屋遷讓返還予原告，其請求為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　17　　日