小　　標：為加強防範偽造土地登記證明文件冒辦土地登記乙案

發文機關：內政部

發文日期：中華民國八十九年六月五日

發文字號：台（八九）內地字第八九七二八八一號

主　　旨：為加強防範偽造土地登記證明文件冒辦土地登記，本部前以八十九年五

月十八日台（八九）內地字第八九七六七六七號函檢送「如何有效遏止

不法人士持偽造證件冒辦登記事宜」會商結論有案，請轉知所屬各地政

事務所確實照辦。頃有台北縣新莊地政事務所發現冒辦登記案件，茲檢

送該案案情過程乙份，請參考並注意防範。

【附件】

台北縣新莊地政事務所處理登記名義人張國安土地遭偽造集團申辦換狀及抵押權設

定等登記過程

一、事實經過－

　　（一）八十九年五月十七日下午四時許土地所有權人張國安至本所查稱其所有

座落林口鄉國宅段二七之八地號土地，其本人未曾申辦換發書狀、抵押

權、地上權設定及預告登記等，何以地籍謄本會有此記載？經本所查驗

確認其身分無誤後，隨即調閱案由相關資料，發現該地號土地於八十九

年三月十三日十三時○七分由複代理人林嘉琪持變造之身分資料及燬損

之土地所有權狀至本所單一窗口收件，申辦書狀換給登記，經審查符合

土地登記規則第一百二十條規定，即准予換發登記，並於同日十三時四

十七分由複代理人林嘉琪當場領回新繕發之土地所有權狀。嗣於八十九

年四月二十日土地所有權人張國安又另委託代理人呂顯沂以本所收件八

九莊登字第一五九一四○、一五九一五○、一五九一六○案號，以偽造

之張國安身分證明文件、印鑑證明將該地號土地辦理抵押權設定登記（

權利人：詹正治、黃平凱、呂聰呈、楊福春等四人）地上權設定登記（

權利人：詹正治）及預告登記（權利人：詹正治）。事巧於本所審查人

員將所調閱案附相關證件詳細比對之際，驚覺本所另案處理中之八十九

年五月十六日收件八九莊登字一九二九二○號及八十九年五月十七日收

件八九莊字第一九四七五○號所受理之書狀換給登記，權利書狀燬損情

形大致類同，更發現所受理之權利人雖非同一人，但所附之身分證影本

上所貼之照片卻均為同一人，感事態嚴重，隨即陪同張國安至新莊分局

報案。

　　（二）翌日（五月十八日）早上本所即電話報告台北縣政府地政局，孫局長接

獲報告後即刻至本所協調洽請台北縣政府政風室、新莊分局刑事組派員

至本所研議佈線計誘逮捕歹徒策略，並商請代理人配合協助偵破，不動

聲色中，將計讓該證件『係偽造』之書狀換給登記案，按正常作業流程

進行登錄、繕狀，並由代理人於當日下午二時許領回權利書狀，其間新

莊分局刑事組幹員早已佈署就緒，俟代理人電話通知歹徒可前來領取書

狀時，歹徒不疑，於四時許前來領取時一舉破獲，將四名歹徒帶回警分

局偵訊，目前全案尚在偵調中。

二、詐騙方式－

　　（一）歹徒所持偽造之權利書狀：

　　　　　１左下角主任職銜章及權狀字號均燒燬。

　　　　　２右上角地政事務所之名稱亦燒燬。

　　　　　３權狀字號亦遭變造。

　　　　　４權狀字號似應為台北縣交付印製無誤，凸紋、暗記似無不符，權狀字

號應原有打印，疑似歹徒利用以前遺失之空白權狀予以變造。

　　（二）偽造身分證影本：

　　　　　各案權利人所附身分證影本所登載之身分資料與本所權利人所登記資料

相符，但查所貼照片均屬同一人。

　　（三）偽造印鑑證明書：

　　　　　本案所附印鑑證明書，肉眼無法辨識真偽，經電話查詢核發戶政機關，

答覆「並未核發」，顯係亦為偽造。

三、善後措施－

　　（一）為避免抵押權設定登記及地上權設定登記再移轉登記予善意第三人，本

所已權宜於登記資料註記暫緩其移轉等。

　　（二）本所權衡為保障無辜之土地所有權人，免其權益受損，擬依土地登記規

則第一百三十二條及修正後未頒佈之土地登記規則第一百四十二條之精

神，報請塗銷前開權利書狀換給登記、抵押權設定登記、地上權設定登

記、預告登記，同時並回復張國安原權利書狀字號等登記。

四、建議－

　　（一）通告各地政事務所加強注意防範並提供經偽造等相關證件影本供各所參

考。

　　（二）歹徒通常以土地所有權人僅一人或共有人數少、權利登記單純、面積較

大之素地為目標，故於審查時，符合上開條件者更應審慎提高警覺。

　　（三）非金融機構之抵押權設定案，審查時應特別注意，必要時派員到戶政機

關查證印鑑證明及戶籍資料是否偽造。

　　（四）請土地登記專業代理人公會加強宣導，專業代理人於受理委託人委託申

請案件時，務必詳實核對委託人之身分，尤以委託人並非代理人所熟識

之申請人更應審慎。

資料來源：台北市地政處(96.07.31)