內政部在114年9月25日部務會報中，安排「國土管理署」及「地政司」報告「虛坪改革」研議情形。據內政部表示：「虛坪改革」，包括：「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「電梯增列為免計容積項目」三大重點，並增訂「管委會設置面積」的合理標準及上下限，俾利引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求，並避免不實用的公設出現！

值得省思的，乃在內政部所稱「虛坪」改革之政策目的，雖名為「引導公設合理規劃及設計」，卻似旨在降低「公設比」期能提高實際可居住之使用空間；且擬將「停車位產權」專有化！惟，何謂「虛坪」？虛坪如何定義？地下層停車位之「車道」、「坡道」與「機械升降機」，如何認定與區分(汽車道與機車道)？如何判斷其「實際使用性質與目的」？如何確認其有無正確性與合理性？均值「產官學界」併同討論或先經學者研究計畫與報告才是！尤以，「虛坪與公設比」有無不當連結？有無誤導「公設比」為「虛坪」之肇因，更欠缺正當性！再查，前述虛坪改革之政策核心：「管委會空間限縮」與「停車位產權」調整為「專有部分」兩大部分。個人基於登記實務面認為宜在政策變革前，先行召開各專業公會與學者專家研討會，期能釐清或瞭解停車位產權登記之沿革與因果關係及架構，始能避免或減少可能存在「非驢非馬」之改革疑慮。是有撰寫本文剖析「停車位產權」登記與「虛坪改革」之建言，期盼政策確定前，多加考量或評估其利害關係。

 

壹、停車位產權與登記

政府近十多年來同步推動都更或危老重建政策不彰之際，地下層「汽車停車位」之所有權與使用權價值「多寡」或「分配權利價值」不公或不合理之問題，可能會在本次虛坪改革推上檯面後產生爭議[1]，尤以「實價登錄」自民國(下同)101年8月施行[2]至今，房地產交易契約中，因大公登記「內含」車公(車位(車格)、車道與必要空間)，且車位又與房地產「分別標價」出售，此時即可能隱藏「停車位面積(計入大公)」一屋兩賣之問題，此乃本文擬突顯停車位產權登記複雜之本質，應為有司及業界在虛坪改革前，有所重視之處！

停車位產權，乃停車位「所有權登記」之簡稱，係屬建物產權(所有權)登記之一環，其在登記實務上，包括：「汽車位」與「機車位」兩種不同之登記方式；依現行法制，「機車位」尚不能「編號」且係併入「大公」登記，而由區分所有建物(公寓、大廈或華廈)「管理委員會」依「規約」管理；「汽車位」則因不同時期與不同個案，存在「專有部分」(有權狀)或「共有部分」(無權狀之單獨「車公」建號)與「共有部分」之「大公、車公」合併成一個「大公」建號之三種登記態樣，可能存在變革前後之扞格！

「建物產權」多以「房產」簡稱，亦為「房地產」交易之統稱；實務及交易習慣上，「房價」亦為「房地產交易總價」之代名詞，且為房地產交易價格計價之基準。也因此不動產(買賣)交易，無形中買賣雙方(消費者與開發商)均存在漠視建物之「基地應有持分」比率(或面積)，等同「買房屋送土地」之不正常交易態樣；是以，買賣停車位(標的)時，更存在區分所有建物之「基地應有持分」「有無不一致」與「有無持分不足」之潛在問題。

再查，全臺灣至114年10月底房屋戶數約為940.1萬戶，而「小汽車」數量亦達約844.3萬輛，若再包括「機車數量」，更達2282.9萬輛，幾乎形成「一戶一車位」與「車比人多」之居住現象；此難謂不是本次虛坪改革，在政策面重視車位產權變革之原因所在。惟，值得反思的更在，現行汽車停車位買賣，係以「車位個數」計價出售，再依其樓層位置之不同與車位大小，區別其「車位售價」，鮮有消費者關心買入車位之「建物」所有權(登記)面積。此在大樓「停車位」(建物)產權，非以「車公」單獨登記；而將車公產權併入大公產權「合併登記」成同一個建號者(即「車公與大公」合併登記成共有持分[3])，現實面即形成產權之「使用權」與「真實使用」之車位產權[4]不符，亦難謂不屬「大公產權」隱藏「車道或其他不必要空間」之問題所在。