貳、建物公共設施登記

經查，公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)於84年立法前之土地登記規則規範：「建物產權面積」，區分為「主建物與附屬建物」及「共同使用部分」(公共設施)兩大部分。至84年6月公寓條例立法後，始定義前者(主建物與附屬建物)為「專有部分」、後者(共同使用部分、公共設施)為「共用部分」，再至民法物權編98年1月修正，統稱後者(共用部分)為「共有部分」。

前述「主建物、附屬建物」及「公共設施」，依原土地登記規則規定，登記簿設有「標示部、所有權部與他項權利部」三大部。亦即，在69年土地登記規則修正前，「區分所有建物」之「主建物、附屬建物」及「公共設施」登記，均得核發「所有權狀」。此也導致「有權狀」登記之公共設施，在70年代發生未與「主建物、附屬建物」併同出售之爭議。是以，內政部乃再修正土地登記規則第72條(現行規定，已修正為第81條)，規範「共同使用部分」登記簿，僅建立「標示部及加附區分所有建物共有部分附表」，不另發給所有權狀，即旨在杜絕「共有部分」(公設產權)單獨出售於區分所有權人以外之人，所造成之公寓大廈內部矛盾。

一、共有部分登記

共有部分登記，通稱「公共設施」登記，參照69年3月1日施行之土地登記規則第72條，係以「共同使用部分」稱之。惟因公寓條例之施行及民法物權編之修正，是有坊間相關文件夾雜前述「共同使用部分、共用部分或共有部分」三種公共設施之用詞。且「公共設施」登記，又依其「設置目的及使用性質[1]」之約定情形，再區分為「大公、小公、車公」等三種以上形式[2]。簡言之，此在公寓條例施行前，公共設施產權即存在「有權狀」與「無權狀」兩種模式。

(一)公共設施之分配：

公共設施之分配方式，除汽車位之「車公」多以總車位數平均分配[3]，並由起造人書立「分配協議書」(起造人數人)或「分配切結書」(起造人一人)，自行協議並載明其分配與登記方式外；其「公共設施」(大公)面積與比率分配，多以「主建物之比」為之；直至84年公寓條例施行後始有「專有部分之比」(即主建物＋附屬建物)替代之趨勢，再至98年民法第799條第4項修正後，更明定以「專有部分」之比為主，但「另有約定者，從其約定」為除外之規範。易言之，「共有部分分配」，以「專有部分」之比為原則，但仍得以「其他方式」為自由之分配；所稱「另有約定」之約定方式或計算，有無必要在「預售契約書、規約與起造人分配協議(切結)書」明定，卻毫無規範！

(二)公共設施範圍與停車位登記：

公共設施範圍，包括：公用設備(如：地下層之台電受電室、電信機房、機械室、水箱)與公用空間(如：通道、走道、車道、門廳、樓電梯間及停車空間與防空避難空間等)。惟，在69年期間之公共設施登記方式[4]，卻未包括「停車位產權」。究其原因乃在「停車位產權登記」，在當時仍由起造人以「切結或協議」方式認定為「共同使用性質」或「非屬共同使用性質」。加以，早期停車位產權並不一定易於出售，是有使用執照房屋戶數，遠多於地下層車位數之規劃設計；現實面，建商為有效早日出售「停車位」，多以切結為「非屬共同使用性質」，視同「區分所有建物」方式，而得申請「單獨編列建號」登記(有權狀)為自由出售之常態。

(三)公共設施與基地持分比率：

按區分所有建築物之「共有部分」及「基地」應有部分權利，係維持區分建築物產權登記完整性所存在之要件，所有權人理應具備一定合理比率之持分。惟，各區分所有權人應有部分比率為若干，民法第799條第4項卻僅有「原則性」規範(專有部分面積與專有部分總面積之比率為原則)，究其原因乃在：

1.考量建築物型態、構造不一，隨著建築科技之發展，更日趨多樣化，故應有部分之比率難求一致，爰許當事人得按區分所有建築物之專有部分、共有部分之位置、面積、設置目的、使用性質或其他情事，為公平合理之自行約定，但應具有「客觀明確」之「計算方式」，不得恣意為之。

2.明言之，問題就出在當事人之約定(或起造人之切結)是否「公平合理」，及其計算(分配比率)方法是否「客觀明確」，且因涉及細節性、技術性事項，內政部乃另於「預售屋買賣定型化契約範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中規範，應將區分所有人就區分所有建築物「共有部分」及「基地應有部分」之「比率」及「計算方式」明列，俾利保護消費者。

二、停車位登記之交易現況

現行臺灣地區之房地產買賣(簡稱房屋買賣)，在法制上明顯區分為「房產」與「地產」兩大部分，是有「持有稅」(房屋稅與地價稅)與「交易稅」(契稅與土地增值稅)之分離課稅。惟，在房地產買賣時，多以建坪計價(即每建坪售價50萬，30坪建物之售價，即為1,500萬)，形成「買房屋送土地」之交易表象；而停車位交易時，消費者更只關心車位價錢及車位大小或車位之(地下)樓層與位置，鮮有注意車位(面積)坪數與登記方式(車公或大公)之不同或差異。

另查，停車位與建物權利均屬買賣標的，其在現行登記實務上，尚可區分為「所有權[5]買賣」與「使用權[6]買賣」。尤以，停車位買賣在交易習慣上，多以「位置」(單獨個數)計價；實務上，「停車位產權」除其「車公」單獨登記為車位所有人共有共用(再約定專用)外，停車位坪數，亦可能內含在房產「買賣建坪」之大公(總面積)內。形成「停車位」產權之登記坪數(面積)縮水與虛坪灌入「大公」產權之非正常登記態樣。

前述原因之形成，難謂不是「消費者」購買停車位時，不重視「車位產權面積」所導致。此在交易過程中，兩大專業人士(不動產房仲經紀業者及地政士)，亦似難辭其咎。茲列表比較公共設施與停車位產權登記之變革如下：