參、停車位產權之複雜性
綜觀前述停車位產權登記與買賣態樣，即已示明「停車位買賣」實務上區分：「有、無」建物權狀(兩種)登記(即「有單獨車位權狀」之專有部分與「無單獨車位權狀」之共有部分產權)；及「有、無」內含基地應有持分與基地持分是否「足與不足」等問題[1]；倘若加上「有、無」車位編號登記？「有、無」約定專用？規約有無載明「分管」範圍？有無「分管協議[2]」等等，均已構成停車位產權多元且複雜之現象；另再加上「超賣車位數」或發生「有所有權、無使用權」、「有使用權、無所有權」，甚或「一樓室內」規劃為法定停車位時，在在突顯都會地區(大樓或社區)車位買賣潛藏著交易風險之莫大爭議與問題，難謂不是本次虛坪改革所必須考量之所在！
一、停車位產權登記多元化之沿革
停車位產權登記，區分為70年代以前「有權狀登記」(視同區分所有建物，即專有部分)，與70年代以後至80年9月18日以前之原則「不核發權狀」，但得切結為「有權狀登記」或「無權狀登記」(即共有部分)之形式，與80年9月18日以後「法定停車空間」，必須以共用部分(公共設施)登記、但「增設、獎勵車位」仍得例外而有權狀登記，再至85年9月7日於共用部分登載「車位編號」登記，與107年8月31日以後，法定停車空間，不得分配基地持分等「八大」不同階段時期之多元登記態樣。
二、停車位不同年代產權登記之態樣
茲就「停車位產權(所有權)登記，依土地登記規則、公寓條例及民法」之不同時期規定，分別針對其不同登記方式，論述不同時期之八種停車位登記方式如下：
(一)公共設施之有權狀登記：
參照69年3月1日土地登記規則第72條規定及71年10月內政部明確函釋「限制」公共設施登記前，均得另編建號，而為「所有權(狀)」登記，此乃「公共設施」有權狀登記之最早期登記，只是原先稱為「共同使用部分」，至84年6月公寓條例公布後，改稱為「共用部分」，再至98年1月民法物權編修正後，稱為「共有部分」。亦即，通稱之「共同使用部分」與「共用部分」及「共有部分」，均屬「公共設施」之性質。
停車位產權，參照前述69年土地登記規則規範，難謂不是「共同使用部分」(即公共設施)，而應以「無權狀」登記為原則。易言之，當時地下層多以「防空避難室」兼「停車空間」之「共有共用」型態規劃設計。是以，地下層之設計規劃，除停車位外，尚有「台電受電室、機房、儲水池」等公用設備及防空避難空間在內。只是，停車位之規劃設計，在早期(70年代)多與房屋買賣需求不一，即使「車位數」低於「地上建物戶數」，但在買賣交易上，買屋同時買入停車位仍存在一定難度，導致建商以共同使用性質(公共設施、無權狀)登記外，尚得切結為「非屬共同使用性質」，而得以「有權狀」登記，再將車位出售於「區分所有權人以外之『其他人』」。此時，建商即得在使用執照申領後，切結為「非屬共同使用性質」而以獨立出入(地下室各層之區隔與獨立使用)性質，視同單獨使用(專有部分)之建物，再向戶政機關申領「防空避難所在地址證明書[3]」，即得另編建號單獨登記，取得建物「所有權(狀)」。
70年代之地下層停車位，在例外得所有權(狀)登記後，導致華廈(六、七層樓有電梯建物)及大樓(十層樓以上建物)與部分公寓之停車位產權均得自由「外賣」，且車主不一定居住在同一棟大樓內，多少產生住戶相互間之爭執。此也導致公寓大廈住戶相互間，常因車位使用管理與進出大樓門廳需否「管理」或「管制」因而糾葛不斷。是以，迫使內政部在80年9月18日函釋：新申領建造執照之建物，其「法定防空避難設備或法定停車空間」，「應」以「共同使用方式」(即公共設施)登記，並「免發權利書狀」，其登記僅建立「標示部」與加附區分所有建物「共有部分附表」，作為杜絕前述「外賣之亂象」，此乃開始步入「法定停車位」必需登記成「共有部分」且催生「公寓條例」立法(84年6月)之階段。
前述地下層停車位產權之紛爭與亂象，在80年9月18日後，雖已強制將「法定停車空間」、「法定防空避難空間」(即法定停車位)，以「共同使用部分」登記(公共設施)，且不得再繕發權狀。但依「列舉其一，排除其他原則」，使用執照上，建物以「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」(102年以後已停止設置)規劃者，若能符合使用執照竣工平面圖載明為「專有部分」，並具「獨立出入」使用性質，仍「非不得」參照現行土地登記規則第79條第2項規定，即使「使用執照」竣工平面圖未標示「專有部分者」，仍得另行檢附區分所有權人依法「約定為專有部分」之文件(如：起造人分配協議書)，申領「防空避難室所在地址證明書」後[4]，再為另編建號單獨登記(核發權利書狀)，而仍得自由外賣。
(六)停車位編號登記：
行政院研考會曾於83年11月函送「行政革新服務團建議執行事項研商會議紀錄」於內政部，經由內政部會商有關機關後，於85年9月7日規範車位編號登記之方式，其目的旨在以「編號登記」，作為汽車停車位欠缺形式或實質「約定專用」行為之規範：
1.在區分所有建物共同使用部分標示部備考欄加註「停車位共計○位」，並另於現行區分所有建物共同使用部分附表增列「車位編號」欄。
2.停車空間，合意由有停車位之區分所有權人所共有者，則於上開附表「車位編號」欄登載車位編號。
(七)地下層停車位之產權，應包括：車位(車格)、車道與必要空間[5]：
按建物所有權第一次登記法令補充規定，在100年6月15日發布全文28點，依其第12點第2項之共有部分登記項目(四)，係屬法定停車空間內含「車道及其必要空間」。另在109年4月9日再修正發布「「五」停車空間(含車道及必要空間)」時，更明示其項目為：防空避難設備(室)兼停車空間、自行增設停車空間(限屬共有部分者)、車道、停車空間(場)、裝卸位、機車停車空間、垃圾車暫停區及其他使用性質相同之項目。
(八)法定停車位不應分配基地持分：
法定停車位，自80年以後，以「共同使用性質」登記為常態，也因此形成「停車位產權」與「主建物、附屬建物」之一體化及不可分離性質。惟，部分開發商(建商)為規避「房屋『財產交易』所得稅[6]」，刻意規劃將停車位買賣價格在契約中，分離並明載為「房價」與「地價」兩大金額[7]，已如前述！類此不合理情事，直至107年8月30日經法務部函釋[8]：區分所有建築物之停車位，依其性質尚有「法定」停車位、「自行增設」停車位及「獎勵增設」停車位之分，其使用權之取得，亦因之有所差異。有以取得區分所有建築物「專有部分之應有部分」方式者；亦有於區分所有建築物之共有部分約定取得「專用權」者。倘係於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權者，由於「專用權人」並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自「無從」就該約定專用部分，主張依民法第799條第4項規定分配基地之應有部分(權利範圍)。