肆、停車位產權變革之原因與盲點

按內政部本次停車位產權(專有部分)變革，係擬將現行公寓條例所規範之「法定停車空間與防空避難空間」，原屬「共有共用」(共有部分)的公共設施性質予以改變；其立論基礎，係依國際趨勢所為，政策上認為現行實務上停車空間已為個人專屬使用，非不具使用上之獨立性且為交易標的；因而擬將「停車位」及「車道使用空間」調整為「專有部分」(可核發權狀)，明確其歸屬且貼近實際需求，並與機電、梯廳等居住公設明顯區別，讓購屋負擔項目更透明，也不會影響居住維生、逃生及安全，並同步為保障住戶權益提出相關配套措施，如：法定停車位優先滿足社區基本停車需求，對於已興建中建案及都市更新計畫報核個案，亦明列過渡條款、緩衝宣導期及正式施行日期，祈能降低制度改變所造成的影響。

惟，前述變革之論點，似未論及「停車位產權」沿革與不同時期、不同法令階段之不同登記與切結方式；且未探討土地登記規則第81條第1項所稱之「設置目的及使用性質」約定(分配比率)情形，包括：停車位產權登記、買賣與銷售方式及規劃配置等「所有權與使用權」之「專用或共用」問題，可能另會造成變革後更繁雜之登記實務，特此臚列停車位產權登記已知問題與盲點及現行買賣交易或都更重建實施時，可能面對之爭議，作為政策變革之參考：

一、大小停車位不同價格，卻同建物面積與持分比率是否合理？

二、「法定停車位」已分配基地(固定)持分者，在都更實施時，其「停車位」之土地權利價值(或使用權)評估，需否修正或調整？

三、有權狀之大小停車位基地持分，即使在不同地下樓層，卻為相同之基地持分比率或面積，其土地權利價值之等值評估，是否視為合理？

四、有權狀停車位之基地持分，僅登記為1/1萬或1/10萬，如何合理推估其重建(都更)前土地權利價值？

五、重建(都更)後新建物之地下層停車位(坪數)＋車道＋必要空間面積，部分「權利變換計畫書」內容，誤以停車位面積(如2.5米×6米=15平方米≒4.5坪)之1.8倍[1](以上)分配，有無疏失？

六、有編號登記停車位，已具約定專用權性質，其市場價格會否比無約定專用者較高？

七、未編號登記之停車位，若無「車主相互間之分管協議」或經「區分所有權人會議」同意其專用權者，價格應否降低？

八、停車位在坡道下方，其車位價格應否有所落差？

九、停車位(車公)持分(比率面積)偏小(如：車公面積僅為5坪)，是否突顯該區分所有建物(大樓)之大公虛坪較多？

十、預售屋買入停車位近電梯者會否價高？應否注意旁邊樑柱之空間與大小，應注意會否影響停車位之進出與上下車之便捷？

十一、有權狀停車位之區分所有權人，仍具有區分所有權「人」會議之投票權(全部車位僅有一戶一權之權重)，卻有大建物面積之權重比率，其在計算區分所有權人(會議)權利比率時，是否應同步變革？

十二、有權狀停車位，已屬專有部分，其管理權應歸停車位之所有人專有專用與專管[2]，是否與管委會管理(除非規約明定或區分)無關？

十三、無權狀停車位，屬共有共用性質，卻併入大公登記者，即使有所「約定專用」，其權利持分登記過多或偏少之問題，可否同步變革與解決？

十四、「無障礙停車位」，參照內政部見解[3]，認為尚與「身心障礙者專用」停車位有別；係屬起造人依法設置之法定停車位，尚無銷售(或登記為大公之共有共用與約定專用)之限制；此時，若以車公登記(共有專用)並出售於區分所有權人之任一戶時，是否合理？