伍、實坪與虛坪(公設坪、車位坪)之差異

建物產權，即建物所有權之權利，包括：使用權、收益權、處分權、管理權、擔保權、排他權。本次「虛坪改革」所稱之「實坪」或「虛坪」，則專指「使用權」關係，另參照公寓條例規範，尚可區分為「專用權與共用權」；觀其性質，可再區分為「實用與不實用」(包括：能用或不能用)之專用使用權或共用使用權，方屬允適。此在房價居高不下之際，建物產權登記之是否存在虛假不實坪數，更值關切；因為建物產權面積直接影響不動產交易雙方之價格與各自「利益與利害」，難謂不屬本次虛坪政策變革時，應先行釐清之事項：

一、實坪

實坪，實際且實用(實際使用)之「建坪面積」。反面言之，即指建物產權登記「非屬虛坪」之實際使用建物面積。實務上多指：室內面積(客廳、卧室、廚房、衛浴設施等)與「陽台(室外)」面積，法制上，尚可包括：房屋四面牆壁之面積[1]，是否宜同步變革？

二、虛坪

虛坪，指住戶實際可居住使用空間以外之面積，實務面與交易習慣，尚非指「露台」或「門廳、梯間」等公共設施；應指「虛假」或「灌水」且「不實在」、「不實用」、「不能用」或「非自己可用」之建物坪數(面積)。廣義上，是否包括：主建物一樓之「騎樓」(登記為一樓所有，卻供公眾通行使用)或「沒買地下層車位」之建物所有權人，卻分攤「地下層車道」面積(如：車道併入大公面積登記)；甚或包括：不實用、不實在或不能用、不好用之「雨遮、屋簷或一樓平台」等在內。

本次「虛坪改革」政策上卻劍指且限縮「公設比」、「車位專有化」與「限制管委會空間」，似有「頭痛醫腳，腳痛醫頭」之問題？實值商榷！

三、虛坪之屬性與定性

綜合言之，「虛坪」尚非屬現行法制所明定。是有，發生登記種類方式、分配與銷售習慣之不少盲點及問題，拙見認為在虛坪改革之際，宜先行瞭解不同性質與差異之登記模式後，始宜將虛坪予以定義！

(一)主建物之虛坪：

建物產權面積，包括：「主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積」三大部分。其中，主建物面積之虛坪，可能因不同年代之登記法令變動存在不同登記方式如下：

1.舊建物雙拼樓梯－

舊式雙拼之公寓樓梯，在「共同使用部分」登記，尚未規範明確前，多將樓梯間分別登記在兩側主建物之內；狹義論之，實不宜認屬為「虛坪」。是以，在「都更實施」爭取「室內一坪換回一坪」時，舊建物之「室內面積」，理應指原建物登記面積「減除」梯間(雙拼建物梯間之一半)面積後，始為允適。

2.舊建物騎樓－

騎樓，舊稱「停仔腳」，以往因登記法制不健全(騎樓≠騎樓地)，多將「騎樓」登記在一樓所有權人之主建物內，形同「專有共用」性質。是以，常會發生部分住戶，誤認為有所有權，即得由其「專有專用」，因而增設鐵捲門、擺設物品、商品，或自由專用(停車)等，實務上是否屬虛坪？亦值商榷！

(二)附屬建物之虛坪：

附屬建物，指附屬於主建物四周或旁邊之附屬物，包括：陽台、平台、雨遮、屋簷、雨庇、栽植槽、花台或露台等。附屬建物，依不同年代之登記法令變動，區分為不同登記方式。惟，現行「建物所有權第一次登記法令補充規定」，僅剩「陽台」[2]，尚可登記為附屬建物(面積)。

反面言之，前述所列舉之附屬建物，均在舊建物登記歷史中出現，且屬可合法登記之範疇。也因此，其已登記者，在現行交易習慣中均得列入與主建物相同單價之價值(面積計算)；其中二樓以上「陽台」尚屬實用，但一樓「平台」(現亦稱為「陽台」)，則指一樓室外之二樓陽台「投影」部分，其是否屬「實坪」亦會有所爭議；至於已完成登記之舊有「露台、雨遮、屋簷、花台、栽植槽」，即使依現行法令規定，已不准登記，但成屋交易實務上，仍非屬虛坪。尤以，前述舊建物「已登記」可綠化之「花台」或未登記且可約定專用之「露台」，若認列「虛坪」，尚有難臻公平合理之盲點；其問題應在出售之單價應與露台雷同，為一定比率之減價(如：露台單價為主建物之1/3、1/4或1/5價格)，始臻合理。

(三)公共設施之虛坪：

「公共設施」，在土地登記規則、公寓條例與民法修正之法制(名稱)上，區分為80年以前之「共同使用部分」，與公寓條例在84年6月立法後之「共用部分」；至98年1月民法物權編修正後之「共有部分」三種不同年代之用詞。

1.公共設施分類－

一般公寓大廈之「公共設施」，多區分為「大公」(全部大樓住戶所共同使用者，包括：地面層門廳、屋頂層之屋頂突出物及水塔、地下層之變電室、水箱、機車位、垃圾車位等公用設備或共用設施)；或部分樓層、特定樓層所部分「共同使用者」，如：通道、走道、小梯廳等之「小公或當層公共」，及地下層供防空避難兼作停車場使用之「車公」。

2.公設虛坪之定義－

公共設施之使用，仍得區分為「全部共有共用」(大公)或「部分共有共用」(小公)及約定專用(如：停車格、同樓層之露台)與約定共用(一樓之騎樓或舊建物雙拼公寓之梯間)等。本次虛坪改革之「有無虛坪」情事，理應區分其有無「不實用、不常用或根本不會用」之(面積)坪數，更臻允適。

本次虛坪改革政策變動之際，仍應注意「公共設施」與「公用設備」是否已公開透明揭露「公設分類、項目、面積、比率與計算方式」，不宜全部否認「公共設施」供「運動空間、交誼室、圖書室、韻律教室、健身房或管委會空間」等居住事實上之需求空間為非屬「實坪」；易言之，拙見認為：公共設施之「實用或使用性質」與「事實」相悖離者，始得認屬「虛坪」較為公允；是以，應否限縮「管委會空間」，也值商榷！

四、虛坪問題之所在

綜合論之，虛坪改革政策上應著重處理地下層「車道、坡道或必要空間」有無隱藏在「大公」面積內登記，且車位面積偏低(如：9坪以內)之有無虛灌坪數之情事，始為正當。另言之，虛坪問題之存在，非僅專注於「公設比」之大小與「管委會空間」之供需，更不宜誤解為「不計入容積」坪數，即屬虛灌坪數之原因！

(一)車公併入大公登記之不該：

公寓大廈之地下層另有「車公」建號登記者(即區分登記「大公」與「車公」為二個建號時)，較不容易虛灌坪數。但若將「大公與車公」合併成一個建號登記者，即可能造成消費者無從察覺「公設坪數與車公坪數」之差異，當有虛坪存在之空間！

(二)消費者「車公面積」檢視之欠缺宣導：

1.登記實務上，車公面積至少為車格面積之2.2∼2.3倍以上(約為9∼12坪以上)[3]。

2.現行「成屋」買賣交易，若有涉及「車位」未能另編建號登記「車公」時(即與大公合併登記)，宜先行扣除「車位分擔之公設坪數」後計價出售。否則，即有涉及「車位」一屋兩賣[4]之嫌！

3.按區分所有建物之住戶，尚可申領「地下層停車位」之使用執照竣工平面圖或地政機關之建物測量成果圖，次經比對現場，即得檢視「車道」或車位(車格)與必要空間，有無虛灌坪數或不合理登記之情事。

(三)公設分配可能存在之不合理性：

1.經查，一樓內含騎樓登記者，有可能在計算公設分配時，未能將非專用之「騎樓」予以扣除，導致一樓多分攤大公持分之不當情事？

2.按區分所有建物之一樓門廳，應否屬該棟大樓之「大公」或「一樓以上區分建物之小公」，亦存潛在之爭議！

3.另查，法定停車空間自80年9月18日以後，原則上應以共同使用部分(公設)登記，但可能變形為某二個特定戶之「小小公」登記，更屬變相[5]之公設登記。

4.另外，住商混合大樓建築，會否因不同使用性質而存在不合理公設分配？(如：一至三樓為一般零售業、四樓為轉換層、五樓以上為住宅樓層)時，其轉換層之空間面積，應否併入「大公」或僅作為「四樓以上」住宅之公設面積(部分公共)使用？

(四)檢視產權登記是否公允與私約有無明定之依據：

前述登記方式與登記坪數及公設分配等之問題，法理與實務面，均應在「規約」、「預售屋買賣契約」、申辦建物第一次登記之「起造人分配」切結書(或協議書)敘明！否則，即無從認定其是否屬民法第799條第4項規定之除外(另有約定者，從其約定)；此乃現實面虛坪被詬病，且誤認為登記實務有所「脫軌」與「悖離法令」之癥結所在。