陸、虛坪改革政策草案之盲點

內政部自「林前部長」在任期間(113年)即提出「降低公設比」與「虚坪改革」政策，經查本次「虛坪改革方案」更明確指出：旨在「降低公設比」讓購屋者負擔更透明、使用更實際的坪數；另為接軌國際趨勢，擬將停車位產權改為「專有部分」登記(獨立產權，無購車位者不需負擔車道公設)；並調整「容積計算」方式，次將一般電梯納入免計容積項目；此外，也對「管委會空間」設定面積上限(總容積1%，上限100平方公尺)。其中，以「停車空間專有化」，係屬改革重點並擬將「法定停車空間」(包含車道)從「共有部分」改為「專有部分」登記(獨立核發權狀)。俾利「未購買車位」的住戶，不必再分攤「車道」之公設面積。其「預期效益」旨在借機讓公設比下降約5%；讓購屋者買到的坪數更為「扎實」，俾讓購屋負擔項目更透明與減少模糊空間之虛坪存在，以利將市場回歸正常化及配套修法：建築技術規則建築設計施工編與公寓條例等，預計近期會將「虛坪改革方案之草案」送行政院審查。拙見認為前述「虛坪改革方案」政策盲點如下：

1.降低公設比(約5%)，未考量建築設計與住戶之需求。

2.停車空間改為「專有部分」登記，且未區分「汽車位車道」與「機車位車道」，誤以為未買(汽)車位之住戶不分攤車道(汽車道＋機車道)之公設面積為正當！

3.「管委會空間」設定面積上限(總容積1%，上限100平方公尺)，與減少模糊空間或虛坪，非有絕對關係！

4.調整容積計算方式(較無爭議)。

5.配套修法：建築技術規則建築設計施工編與公寓條例(理所當然)。

一、降低公設比

「公設比」，指區分所有建物之「公共設施」登記面積(共有部分面積)÷〔專有部分(主建物面積＋附屬建物面積)＋共有部分面積〕之比。本次政策上提出公設比偏高之問題，係認為「建築管理使用」之「不計入建築容積面積」有所濫用之情事，且與正規之「公共設施」或「公用設備」之建築設計或規劃無涉(如：超大之管委會空間或過大之各樓層梯廳)。

(一)公設比與虛坪無關：

經查建築物之規劃與設計，係建築師在法規允許情事下，就各重建(更新)單元之基地狀況與毗鄰環境之調和及美學與藝術之結合，其「公設比大小」之規劃基礎，更建構在市場與地主之需求及法令之規範，尚非與「虛坪」有絕對或直接關連。

(二)公設比應以住戶之需求為基礎：

公設比之大小，當與基地之大小、形狀、使用分區與建築物戶數、屋主、住戶之多寡或需求及建築規劃之實用與否有關，此在「小套房」可能成為市場主流趨勢下，建物之通道、走道必然不減反增、公共空間亦會因戶數增加而擴大其比重，此時，若僅以「降低公設比」為政策，可能增生不必要之困擾！

(三)公設比與房價高低不一定有關：

另言之，降低公設比，可能會造成一樓門廳、各樓層梯廳及通道、走道空間之壓縮與門面之縮小，甚至突顯一樓門廳應否由一樓所有權人分攤公設之內部矛盾；加以，公共設施之規劃與設置，理應與「社區」結合，且應注意到「消防安全」與「防災」之需求，實務面不宜認為「公設空間」均屬無效之使用或設施，甚或曲解為「虛坪」與「房價之高低」有關！

二、停車位專有化

停車位「專有化」之變革，可能影響未來建物產權(面積)登記之趨向不合理或扭曲！易言之，停車位改成專有部分登記之原因，不知為何與「虛坪或車道併入大公之虛灌坪數」有關！尤其是，汽車停車位之專有化，到底係指「一車位一(戶)產權或全部車位共有產權」？此時，該「專有部分」建物之車位有無房屋稅之課徵？其需否分擔基地應有部分，會否造成基地持分之零散[1]，尤其是「機車(坡)道與汽車(坡)道[2]」重疊使用時，如何區分？其因「專有部分登記」(汽車位)所課徵之「房屋稅與地價稅」會否與樓上區分所有建物造成顯不相當？且「車道與必要空間」又該如何登記與需否分攤基地應有持分，均屬政策面「捨簡求繁」之現象或矛盾所在！

另外，「各地下樓層之平面車道」難謂不是社區居住使用至地下層公用設備(如：受電室、水箱)之通行路面(包括：住戶至地下層垃圾儲藏空間、機車停車位等之通行)，此在無償通行時，會否對買車位者有所不公，也值商榷。

茲列出「汽車停車位專有部分」登記變更後之新增盲點與迷思如下：

(一)專有部分登記之車位產權，即使在修法後變成「獨立性質」，卻仍存在是否登記為「一車位一建號」或「車位共有產權」之問題？

(二)專有部分登記之停車位，應否分攤基地應有部分？如何分擔？會否增加地價稅之負擔？

(三)專有部分登記之停車位，應否分攤共有部分(公設)？

(四)專有部分登記之停車位，需否負擔房屋稅？其個別開立房屋稅單，會否增加課稅成本？

(五)「停車位之專有部分登記」若非「免徵」地價稅與房屋稅，可能另會造成稅賦偏高於地上建物之異常情事！

(六)除非「專有部分登記之車位」不課徵房屋稅與地價稅，否則買停車位之住戶，因屬專有部分登記，形同專有專用性質，其會否同意供專有共用，甚或無償供「未買車位」者通行使用，亦可能增生爭議！

(七)專有車位所有人得否出租車位予非住戶？有無涉及租賃所得稅？

(八)專有車位所有人之管理，在政策上應否限制其不得出賣於區分所有權人以外之人，此時與原「車公登記」有何不同？

(九)無障礙汽車位、無障礙機車位、自行車位、裝卸車位、充電車位、垃圾車位、訪客臨停車位，均與車道與坡道之使用，具有「共通與交互使用」之情事，適合做「專有部分」登記嗎？

(十)車道與坡道不同、汽車道又與機車道可能共用「車道與坡道」，其除不具獨立性質外，如何區分「大公」與「車公」，甚或切割與分離，均在登記實務上有所堪慮！

(十一)汽車位專有部分登記後，若限制其不得外賣於「區分所有權人以外之人」，其與現行公寓大廈停車位可出租於「區分所有權人以外之人」，有無矛盾？

(十二)汽車位專有部分若可外賣於區分所有權人以外之人，前述「共用、共通」之「車道」或「設備」，試問：未買汽車位之區分所有權人，可否向車位所有權人收取適當費用？

(十三)汽車位專有部分登記後，會否造成車位價格之上漲，造成「租車位」比「買車位」划得來之情事？

三、管委會空間之設限

按管委會之空間擬限縮為一定比率(如：1%)或一定面積(如：上限100平方公尺)之空間，實有過於簡化之嫌；實務面宜依不同「樓層」與不同「戶數」或不同「棟別」，而有所區隔與區分其限縮(比率或面積)，方屬允適。簡言之，管委會空間之問題在「管理」，非「管制」與「限縮」！