柒、停車位與虛坪改革之建言

綜合論之，停車位之產權登記，其法令變革所造成之不同登記型態，可能因不同年代之建築規劃設計及居住品質需求之變化，因而形成多元且複雜之情事；惟，類此「登記與銷售」態樣之複雜，所導致「所有權」與「使用權」分離與無從有效「約定專用」與「約定共用」情事，究其問題根源，仍在「停車位產權專有化」問題最多，且「虛坪」如何定義，更屬虛坪改革之爭點。

易言之，停車位產權會否爭議之準則，出在「有所有權即應有使用權」與「有使用權亦應有所有權」之準則；但是使用權，在法制上，又區分為「專用權」與「共用權」之不同“使用權性質”與“權利價值”。此參照公寓條例第4條之「房地一體化」與同條例第58條「法定防空避難空間及法定停車空間」不可分離之規範及「法不溯及既往」原則，邏輯上本次“虛坪改革”之問題與爭議，似不應與「汽車停車位」“專有化”或“調降公設比”有所連結！以免造成都更案住戶要求分回更多或足夠之原登記坪數，且更可能會因新制、舊制面積“差異過大”，反而影響更新單元地主同意都更之整合意願？尤以，未買停車位之住戶，倘若不用分攤地下室空間，實務面即不可能對管理維護有所貢獻，等同未買車位者無償使用地下層空間，不但涉及顯不公平，且有可能發生寧願租車位，不買車位之異常情事！反面言之，銷售之登記面積(坪數)，除了因虛坪改革減少面積外，無意中會否拉高建物之單價？形成不動產市場交易不具安定性！

茲列出本次虛坪改革之拙見如下：

一、虛坪之定義

(一)區分「公共設施」與「公用設備」，如何確屬「實際使用」？與如何認定其性質？

(二)主建物、附屬建物與公共設施，如何認定與虛坪有關？

(三)「車道」應區分：不同樓層連貫之「坡道」與相同樓層之「平面車道」及「汽車道」與「機車道」，其不同之使用範圍或區域，應在建築執照平面圖上釋明與區隔！

(四)「車道」在法制上分離(機車道、汽車道)登記，以利區別為「專有部分」與「共有部分」之不同？

(五)一樓陽台(平台)，是否屬虛坪，宜需認定！

(六)騎樓若登記為一樓之專有部分(產權面積)時，是否仍屬虛坪？此在政策變革之宣導前，宜先有共識！

(七)露台之計價出售，按現行都更審議原則及不動產交易現況，多為主建物之1/2、1/3或1/5計價，難謂認屬虛坪？

(八)已登記「雨遮、屋簷、雨庇、栽植槽、花台」之附屬建物(中古成屋)，應否參照前述露台之計價(比重)？

二、限制公設比，非屬允適

(一)管理與管制有別，倘若擬限制公設比應探求其必要性？

(二)限制公設比，會否與「不實用」或「虛灌坪數」之不當有關？

(三)杜絕虛坪，會否阻卻或僵化新建物之多元化規劃設計，等同將「管理變成管制」？

(四)公寓大廈之「規約」，應否落實「公用設備」與「公共空間」之不同使用管理？

(五)公寓大廈應否強化與鄰里之連結？或社區之共榮？若屬肯定說，限制公設面積或公設比應如何做到？且不會妨礙原居住品質？

三、停車位虛灌坪數之認定

(一)不宜化簡為繁之實施停車位專有部分登記之變革！

(二)參照現行土地登記規則第81條，應將「設置目的及使用性質之約定」予以劃分與規範！如：「地面層至B1層或B1至B2層」之坡道與「各地下樓層」之平面車道，應有區分為「大公」或「車公」之規範！

(三)修法後同一地下樓層，併存「公用設備」(共有部分)與「停車位與車道」(專有部分)，更應規範「大公」、「車公」如何區分比率與分配！

(四)限制「車公」與「大公」合併登記(修正土地登記規則第81條)，以免混淆且不易公示！

(五)規範使用執照竣工平面圖上應區分「大公」與「車公」及「車道」範圍！

四、管委會空間限制1%與上限100平方公尺，欠缺彈性且針對都更部分，應予從寬

(一)宜區分「住家與商業使用」之不同樓層與不同需要。

(二)宜顧及「重建後戶數多寡」之不同限制比率與面積之大小。